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目前行业并未见底,预计09年9月前行业将继续处于多重博弈阶段。
但率先调整并大幅调整的广深地区楼市有望率先从底部复苏。房价下降幅度和时间、降息、收入预期改善、信贷放松、可供出售存货数量下降等因素将影响成交量反转的第二阶段的到来时间。
行业投资评级中性,建议标配;多重博弈阶段侧重交易性投资策略,房价和成交量大幅下降时政策预期可为底,股价充分反映预期时业绩和估值可为顶,对应09年动态PE为12-15倍之间。
建议关注市场份额有望提高、能享受管理溢价者;质地良好、09年业绩增长确定性较强者;质地良好、资金优势突出者;以保利地产、万科A、华侨城A、招商地产、金融街、张江高科为代表。
简单纯粹而论,宏观经济看投资,投资看房地产投资,房地产投资看开发商,开发商看成交量,成交量首看房价,次看收入预期,再看利率。基于上述背景和逻辑,我们在行业内首创了行业前景三段论,也许每一个过程中还会有很多小过程及其反复,但核心在于图1中的多重博弈、行业复苏和公司财报改善三个阶段。作为一种资产和商品价格,房价下降将是一个利益博弈过程,房价下降加上收入预期改善、利率下降必将刺激成交量大幅反弹和反转,成交量上升将导致房价止跌和带动开发商投资上升,从而改善开发商业绩,并提升宏观经济景气。