中国政府重新正视房地产的经济支柱作用,正式对房地产救市的标志是《财政部十条》,《财政部十条》以对改善性第二套房的鼓励终结了2007年推出的调控房地产的《927新政》,而《财政部十条》和《927新政》共同的核心是以第二套房贷政策对房地产市场施以调控,前者为鼓励型,后者为抑制型。《财政部十条》中,国家对于第二套房贷的态度明确清晰。
第二套房贷作为调控房地产市场和房价的杀手锏,对市场的作用颇为显著,可谓立竿见影。这一点已经在两条新政颁布后的市场变化充分体现出来。927颁布以后,一线城市疯涨的房价应声而止,全国市场迅速进入观望。财政部十条颁布后,11月份的中国各主要城市的房价和成交量也给以充分的积极反应,房价止跌回稳,成交量迅速放大。
市场乐观派和悲观派同时密切关注第二套房贷政策的变化,也各自对《财政部十条》中关于第二套房贷政策给以解读,唱空派更是断言:第二套房贷绝不可以放松,绝不可能放松。然而,本轮的房地产调控“鼓励购房”的基调异常明确,尽管新政中第二套房是以改善性的形式出现,对第二套房贷政策做出相反的理解也是一厢情愿的,毕竟关键词汇是“第二套房”,无论如何隐藏,中心意思仍然是放松第二套房贷限制,第二套房贷已经自11月开始实质性放松。
《财政部十条》用“改善性”来限定第二套房贷政策的适用范围,无非是在规避政策对投资性住房的支持,强调对自住性的支持。然而,事实上,允许改善性住房的出现,居民原有的住房自然就进入了投资性住房的领域,实际上新政回避投资性概念,已经毫无意义。财政部无非试图使政策能够巧妙地回避市场很敏感的被很多人视为洪水猛兽的投资性购房,以免再一次陷入争论,此举,颇具暗度陈仓的味道。
《财政部十条》发布后,尽管银监会曾下发通知,几家商业银行也曾慌忙撤销已经推出的《细则》,然而,在实际操作上,第二套房贷的原有限制已经荡然无存,第二套房贷早已“红杏出墙”,“偷食禁果”。建行出台的《新细则》,更是将令市场人士狐疑不定的改善性住房的贷款政策正式明确下来,所以,笔者认为:作为风向标,《财政部十条》和《建行新细则》标志着第二套房贷已获实质性松绑。从趋势上看,对投资性住房的鼓励也将为其不远。
看到那些和市场脱节的书本专家们还在喋喋不休地讨论第二套房贷政策的松绑,牛刀老哥甚至煞有介事地回答网友的问题,谈经济工作会议是否会放松第二套房贷,钝刀忍不住将各商业银行在实际操作当中对第二套房贷的处理方法稍加介绍,明确告知购房者以供参考。
首先,第二套房的认定方法已经发生实质性改变。927新政以后,第二套房贷的认定方法曾经成为各商业银行制定细则的重点内容,明确以家庭为单位,并将无贷款的房产计算在内。《财政部十条》后,经过短暂的观望,各商业银行已经开始积极执行优惠政策,纷纷抢占市场,在政策上都有很大突破并多有变通方法挽留超越政策的第二套购房贷款客户。
目前各商业银行的执行政策是:1、仅以人民银行的征信平台数据为准,征信系统没有没有有贷款的客户,一律按照无房处理,首次贷款即视为第一套。征信系统现实以前贷款还清的,也视为第一套,一律不论面积和价格,悉数享受2成首付7折优惠利率。 2、对于征信系统中显示家庭成员有贷款的,人均面积小于地方最低住房标准的,仍然按照改善性策执行首付和利率,和第一套房贷政策并无分别。
对于家庭成员尤其是配偶有贷款的客户,一些商业银行可凭贷款人提供的离婚证明复印件或客户自己签字的单身证明以规避政策,足见政策宽松的程度。相比客户的持有房产数量,银行更加关心的是客户的支付能力,原有房产的租赁收入以及个人账户的账面流水都可以成为客户具备支付能力的辅证。
随着房价的理性回调以及国家在利率和税费方面的实质性减负,贷款客户的支付能力已经相对提升,房贷的安全性进一步的提高,银行作为企业,安全的盈利是推动其放贷积极性的根本,国家数度降低准备金率,长达一年的限制性政策和市场成交的低迷,银行已经对房贷客户求之若渴,深圳某银行甚至主动打电话拉客户,出费用为客户办理转按揭以求客户将房贷转移过来,给客户的条件当然是最高利率优惠政策,而对于历史存在的贷款,银行更是不管客户不问套数。
政府鼓励购房的态度已经明朗化,商业银行配合刺激内需的责任和利益驱动下,第二套房贷限制将逐步放松,鼓励改善和投资的氛围将很快形成,此时,死抱住第二套房贷政策以唱空市场已经毫无意义。