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金融海啸令本港楼市交投及楼价大幅下挫,银行又收紧信贷,今年第四季的本港住宅交投量只有15,000宗,创出近18年的新低,其中11月的交投量只有3,884宗,比03年SARS时的2月只有4,690宗更低,中小型住宅楼价亦比今年初高峰期下跌15.2%,豪宅下挫21.2%。不过,戴德梁行北亚区策略发展顾问主管陶汝鸿昨表示,现时香港住宅的负担比率、按息、供应及投机因素都比97年稳固,发展商亦不再大幅减价卖楼,相信明年上半年住宅楼价可望于现水平企稳,明年上半年每月成交宗数会回升至7,000宗,全年可望有9万宗成交,比今年的11.4万宗下跌21%。
陶汝鸿指出,美国次按令大型金融机构相继陷入财困或倒闭,香港楼价大幅下挫,但与97年相比,两段时期的楼市背景仍有分别,以太古城一个中层单位为例,其现时楼价与97年同期相比,约有22.1%的折让,家庭入息中位数下跌7.5%,但按揭利率只有3.5厘至4厘,远低于97年超过10厘水平,况且现时的投机者入市比率远比97年低,加上近期发展商开盘都不再大幅减价,比03年发展商持续减价令买家更不敢入市,因此,他相信,现时的基调对楼价有支持作用,料明年上半年楼价可望于现水平企稳,但下半年要视乎经济大环境及失业率会否持续上升,令楼市再度受压。
息低投机减有别于97年另外,戴德梁行华南区投资部主管叶国平指出,投资市场同样淡静,今年首11个月共录得167宗单一成交逾1亿港元的大额交易,涉及393亿港元,按年减少37.5%,其中甲级商厦成交下跌24.2%,金额减少34.8%,豪宅交易减少35.5%,金额下跌54.2%,最淡静的为工业楼,只有35.37亿元,大幅减少65.4%,成交亦大减64.5%,主要是因为在经济环境差下,工业楼难以包装成REITS出售,亦难以吸引投资者改用途作酒店或零售,皆因市场上的商铺价位亦下调,但其均有3至5年的铁约,回报比工业楼高,令工业楼表现最淡静。反而零售物业表现最佳,成交金额仍按年升10.8%。
富豪基金趁调整觅笋盘他表示,近期所见,不少手持现金的老牌家族及新兴基金都趁现时香港物业市场调整期时,积极物色“笋盘”,只是个别洽谈因受银行收紧信贷影响未能成交,相信到明年农历年后银行再度放宽按揭后,大手投资物业成交会再度活跃。