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1.香港公屋制度,是住房保障的成功典范。从世界范围来看,为低收入人群提供必要的住房保障,是各国政府普遍需要解决的问题。由于公共房屋不会吸收充足的私人资金,所以建设主要由政府投资。
2.国内保障房建设开始加速。2007年全国新开工的经济适用住房项目的套数至目前已超过90万套,预计到年底达到120万套。按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求,2009至2011年,通过投资9000亿元,将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房,另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造。同时根据我们对25个主要大中城市的统计,08、09年的保障房开工规模都在全部建筑规划的20%左右,如果加上其他一些政策性住房,则在30%左右,是历史最高水平。
3.根据观察香港的历史实践案例来看,并基于我国保障房发展的阶段、供应量看,我们认为在近3-5年内,我国保障房很难对商品房的需求与价格构成实质冲击,中短期内保障房对商品住宅价格和需求的影响极其有限。
3.1研究香港公屋供应、私人住宅市场供应及房地产市场价格的案例,发现:在香港公屋实施的几十年中,其供应对商品房价格几乎没有影响,商品房价格更多地是主要受其自身市场规律的影响。
3.2未来3年,我国保障房供应覆盖比率依然很低。
3.3保障房对市场的影响更多的是在于消费者对保障房预期过高引起的过度观望,并可能在极短期内加大当前商品房市场的调整。
4.从保障房供应政策机制等看,保障房与商品房是两个相对割裂的市场。