四、以本地就业群体作为房地产项目的市场定位将成为趋势
由于过去本地居民因房改等原因已拥有了自己的住房。那么,要改变城市的面貌,需要买地筹集资金,就必须有房地产的市场需求,因此,在本地需求不旺盛时,先以异地购房群体为目标客户,来启动城市发展建设,就成了很多政府的急迫发展的唯一选择。许多政府的政策也只是简单地出于这方面的目的,于是简单地将异地购房群体,作为房地产项目的主要市场定位,是目前各地房地产开发机构比较普遍的做法。
因此,不根据城市的产业发展所需要吸引的人才和产业设施的需求,来建设城市成了许多城市快速的发展经验。这也是一些地方都出现了外销售房,以及许多城市推出‘购房给户口’等政策出现的主要原因。
而大量异地高收入群体进入这些城市的位置好的地段,以至于这些地段的房价被不断地得到炒作。最后,成为了所谓的‘奢侈品’,失去了为城市发展提供服务的使用功能。应该为商务人员提供住宿便利的作用和目的均无法实现,对于一个发展中国家和地区的发展危害是非常明显的。
看着这些区域空空如也的‘奢侈品’住宅,长期不能发挥它的使用功能和价值,而管理层长期束手无策,形成了资源的浪费,这在国外很多国家都要征收高额空置税费。而在中国,这样的发展误区误人之深,已到了近乎麻木的地步,它是房地产行业的一大流毒和错误的风向标,它的影响从周边、扩散到一个城市、乃至整个行业、直到全国各地的政府和开发机构,它严重地影响着房地产行业的正确开发理念的树立,妨碍着房地产行业的健康发展。
对这种行为和现象的控制,和将‘异地购房群体’改为‘在本地就业和创业、投资的群体’作为市场群体,有利于房地产行业的健康持续地发展,因此,它逐渐将成为今后房地产发展的趋势。
五、房地产行销售模式的改变,将成为今后房地产行业的一大趋势
目前,房地产产品的买卖行为,仅仅被认为是开发机构和消费者之间的‘市场化行为’。因此,房地产行业长期以来,都只是采用现建后买的方式,并且开发机构在销售中处于绝对强势的标准化营销,而购房者只能被动接受开发机构所列各种条件的模式,造成了目前发生的多数购房纠纷中,大部分政府机构都倾向于名利或暗里的支持强势的开发机构,导致弱势群体利益保护的缺失。
这样,开发机构与政府被定义成‘一个利益集团’,已成为社会上的普遍现象,从而使这个‘利益集团’站到了与购房者博弈的对立面。从中央政府目前出台的许多政策说明,这是中央政府不愿意看到的结局。因此,或许国家有关部门将会介入到房地产行业的对弱势购房者的保护中来,将会根据弱势购房群体利益出发,而制订标准合同或者制订一些‘开发机构必须在合同写明的一些保护购房者利益的条款’,对购房者的基本权益予以适当的保护。
其实,目前中国社会存在和发展的基本本质,就是政府要保护弱势群体(购房者)的利益是。但是由于在这方面的过度市场化,使购房群体感觉到,政府无非就是想通过开发机构买地‘敛财’;而开发机构又通过‘默认、怂恿或联合炒家’来制造‘房价只涨不跌’的假象,这样,他们才能在开发和销售中才能够取得强势地位,从而取得制定标准的权利。
购房客户对供应集团(开发机构和政府)有了这样的感觉,这个行业的‘春天’有怎么能够到来呢?因此,认为‘房屋买卖’仅仅是开发机构和购房者之间事,是一个政府部门和整个行业的非常大的误区。因为,民生无小事,尤其是房地产是涉及民生的个人重大消费的事件,只有政府对弱势群体利益的重视和作为,以及开发机构以实际行动表现出来的客户服务观念的树立和转变,才能使购房者的信心得到有效地提升。
因此,要使房地产市场的春天早日到来,而改变目前的房地产营销模式中的一些做法,来提升购房者的信心,也肯定将成为经后房地产行业发展的趋势。
六、普通住房的租赁行业的发展今后将成为城市房地产发展的一个趋势
中国目前个人租赁市场,十分市场化,就像我国早年的股市,没有基金等机构投资者。尽管它需求量很大,但市场极不规范、不健全。租房的人尽管花了钱,但仍然有寄人篱下的感觉,使得社会上造成了,租房不如买房的社会风气、观念和市民情结。给房地产市场造成极大的压力,并加剧了这个行业产品的结构性矛盾的产生。
因为房地产建设需要周期,再加上房地产的市场化,使得短时间内集中进入某个市场的可能性很大,这就肯定会造成土地的紧缺,导致土地拍卖价格的飙升。而实际上租房的这部分自住的购房群体的收入,增长远远赶不上房价的增长,导致社会上的抱怨日渐增多,形成新的社会不满情绪。它将导致一些没有购房能力的人,四处举债购房,以避免住宅价格的上升,使自己仅购房成本更高,或满足目前因结婚等原因,需要购房的目的。这就给银行和社会造成了很多潜在的隐患。一旦危机爆发,系统地灾难将出现,中国版的‘美国次贷危机’将会发生。
因此,目前,房地产行业发展中,普通住宅的租赁业务的规范化发展的缺失,加剧了整个社会‘租房不如买房’的社会心态,导致房地产市场的许多不健康需求的产生。成为影响房地产发展、甚至影响中国经济发展的一大隐患。加快集约化和规范化的普通住宅租赁管理业务的发展,是政府廉租房保障体系的补充和支持,由政府扶持的半市场化逐渐过度为市场化,将成为房地产行业发展的一个趋势。