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进入11月份以后,楼市传来一些回暖的消息,但是这种回暖是严冬里偶尔短暂的升温,还是三九天已经捱过,业内外人士的预期大有不同。但是更多的分析还是认为楼市的严冬依然漫长,年末出现的“小阳春”并不代表楼市行走的曲线从此就开始了上升的态势。有经济学家认为,楼市的调整才刚刚开始,至少要经历两年的调整期。
展望渐行渐近的2009年,楼市里的天气究竟是渐渐趋暖,还是冬天的开始,感觉还是雾里看花。
12月17日下午,距新的一年还有两周的时候,传来了国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施的消息。在今年,这是国务院首次就房地产问题召开专题会议,当然也应该是最后一次。这次会议出台了三条措施,我们不妨称之为“国三条”。“国三条”除了继续强调保障房的重要性,“进一步鼓励和支持住房消费,保持合理的房地产开发投资规模”,传递了中央更为明朗的“救市”姿态,而具体措施上也让人感觉出力度不同以往。带着“国三条”的利好走进2009年,楼市应该是一个再次回暖的预期。
楼市面临的利好,一个是二套房、二手房政策大为放宽,可以激活一部分消费需求;一个是支持地产企业的合理融资需求,并为地产企业兼并重组提供融资服务。这对于那些面临资金断链的地产商来说是雪中送炭;对于地产业的资源整合、优化配置,增强行业的整体实力也将大有帮助。还有一个利好不能小看,就是取消城市房地产税,能够刺激更多的外资进入中国楼市消费。
那么,“国三条”出台后,2009年以后的房价将是怎样的走势呢?依笔者浅见,三种关键因素决定着房价的走势:一个是鼓励消费政策的刺激可能带来的需求量上升;再一个是750万户保障房供应对普通商品房市场的影响;还有一个因素是人们的市场预期。需求上升可能带动价格上涨;但保障房供应对市场需求则存在着反向拉动效应,进而对价格产生平抑作用;最关键的还是市场预期,它对房价的影响被认为大于供求关系带来的影响。在“楼市泡沫”、“房价仍有降价空间”、“2009年房价继续走低”几乎成为大多数人的共识的背景下,“国三条”的力度能在多大程度上扭转局面,恐怕不太乐观。这样看的话,三种关键因素相互作用,未来房价的走势还很难判断。如果地产商继续降房价能够成为第四种因素,与“国三条”相呼应,则是一种理想的共赢组合。