中国房地产市场经过五年的高歌猛进之后,已经产业发展之初的高速成长期进入了成熟期;这就如同98年的家电业和03年的汽车业(相信98年前没人不叫家电贵、03年前没人不叫汽车贵)。买方市场下,购房者的利益将会得到更多的尊重。
11月新政行情显示,一、二手商品化住宅成交量分别上升36%和68%,其中一手房主要集中在中高端市场,内环内成交量上升259%,3万以上的豪宅成交量上升75%;单价7000-9000和12000-16000元/平方米的二手房源成交量分别上升116%和125%,可见二手房的成交量主要是内外环间的中低档房源。
中高端住房的买家采绝大多数是改善需求者,他们对品质要求较高、交房时间要求相对较低,所以选新房。二手房东谈价空间相对比较灵活,而且可以更快入住,以新上海人和新婚家庭为主的钢性需求主要选择了二手房。这就是对11月新政楼市的最好解释。 在经济低迷和保障房大量供应的压力之下,09年房价也肯定会更为低迷。与此同时,03-05年那轮房价高涨时期入市的投资者,明年刚好可以过二年的免营业税期限,而去年5-10月房价高涨时入市的投资型房源,也会在明年大量交房。因此,09年二手房的抛盘量可能会大幅曾加。这对中低档市场来说,压力会更大。
综合以上分析可以得出,09年楼市总体低迷行情难改,中低档楼盘将受到二手房和经济适应房的巨大冲击,销售最为困难;豪宅也会因为经济低迷,富豪财富缩水而销售难度加大,以改善型买家为主的中高档楼盘销售难度可能会相对较轻。另外,在市区房源选择空间加大和房价回调的情况下,购买力也会往市区回撤,因此越是郊区的楼盘越难卖,市中心楼盘的销售会相对较好。
面对中低端客源将主要被二手房源抢走的市场困镜,开发商可以采用高佣金给中介公司的方式来创客源。因此,明年一、二手市场联动也会更加紧密,这也将推动房屋流通行业(中介、代理公司)的加速整合。
经济适用房和二手房将侵占绝大部分的中低端市场,开发商就只能朝精细化、品质化的中高档市场发展。
在这样的市场背景下,我们对开发商的建议是“清旧盘、改规划、缓开工、退地”。因为,目前市场上在售的楼盘多数都会遇到二手房和经济适用房的竞争,所以越少清空越好;然后研究未来二、三年的中高档市场方向,对在建楼盘的各项指标进入修改。缓开工除了可以把规划做的更好外,也可以逼开未来一、二年内的供应压力,退地主要是指高价的郊区地块。
另外,以上四个步走的共同点是,可以增加企业的现金持有量,以备抄底之需。因为,在经济低迷时期,市场上随时都会出现一些绝好的项目和企业可以投资或收购。
因此,09年楼市将面临着开发商清库存、投资者退出市场、保障性房源供应大幅增加压力。此时,开发商只能拿出最竞争力的价格和产品,才能吸引到购房者的关注。
所以,近一二年内,购房者只要跟据自身的需求,理性选择合适的产品就行。