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2008年,全国主要城市房地产市场价跌量缩,房地产业渡过了备受煎熬的一年。冬天真的来了,那么春天还远吗?也许真的还远。
经典的周期理论认为房地产处于周期底部应该至少具备4个特征:第一,一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产,房地产企业破产率也在逐渐增加。同时,由于房地产投资项目减少,使得房地产业就业水平下降,失业人数增加,并进而带动相关行业特别是建筑业失业人数增加。第二,房地产销售价格和租金水平继续维持跌势,个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本。第三,伴随房价的大幅下跌,房地产交易量进一步减少,空置率居高不下成为市场的普遍现象。第四,房地产纠纷大量出现。
从这些特征来看,2008年还不是中国房地产的底部:企业资金链普遍紧张,但破产的很少;房价虽然下跌,但是跌破建造成本者寥寥无几;房地产纠纷时有报道,但远非“大量出现”。
如果说2008年房地产波动影响了宏观经济的增速,那么2009年,宏观经济增速的下滑将影响房地产的需求,进而导致房地产市场继续探底。这主要表现在两个方面:第一,目前看不到哪个或哪几个行业人员会成为购房的主导力量。