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2008年的房地产市场上演了一曲“让你欢喜让你忧”。虽然上半年大都还在续写着“春天的故事”,但到了下半年已经是“东边日出西边雨”了,而四季度迎来的是一场全国范围的冬雪,已经没有多少城市会感觉“这个冬天不太冷”了。我们身在其中,痛并快乐着,难免发出一声叹息。与此同时,管理层的态度也随着市场的变化来了个180度转折,开始上演“救市总动员”。在短短的两个月内,打出了无数的组合拳:降息,降印花税,改营业税,取消二套房贷限制,林林总总。这些政策的出台也点燃了冬天里的一把火,给楼市严冬带来一丝暖意。
展望09年,楼市会走向何方?一切仿似雾里看花,水中望月。毕竟,08年楼市遭遇了前所未有的“十面埋伏”,现在,几方力量都在博弈,结果究竟会如何,或许变数多多、无人知晓。笔者也同样是一言难尽。政府、各方学者、开发商、媒体纷纷各执己见,说着一个个“真实的谎言”。但无论如何,这个市场我们还要去面对,笔者这篇博文旨在抛砖引玉,引发大家对明年房房地产市场的思考。
市场篇
一.09年楼市或将全面吹响降价“集结号”
今年下半年,全国大部分城市房价出现拐点,11月份全国70个大中城市房价同比上涨0.2%,环比却下降0.5%,其中深圳、广州、重庆等地区跌幅较大,但银川、沈阳、海口、乌鲁木齐等城市却仍是“白天不懂夜的黑”,房价继续上涨。但是,笔者认为这种局面在明年无法继续保持,明年全国房价将呈现普跌格局,理由如下:
1.当前过高的房价会增加社会的成本,提高资金进入的门槛,抑制了消费,造成人才的流失、降低资本使用效率,同时增加了社会的不安定因素,也就是说,高房价已经成了国家稳定和社会发展的障碍。房价跌是众望所归,是政治需要。
2.房子是一种商品,自然要遵循价值与供求关系的规律,从价值角度来说,目前的房价仍然较高,远远超出居民的承受能力,这一点从房价收入比、房价租金比等指标中可见一斑。可见当前房价已严重背离价值。
从供求关系角度来说,由于前几年房价的过快上涨,需求的严重透支,造成目前房子严重供大于求。目前有1.3亿平方米以上的商品房有待消化,加上在建的商品房,以目前的需求至少消化2年以上。同时从明年开始国家投入建设9000亿元的保障房,较大的供应量和较低的价格使其犹如“股市大小非”,对商品房价格形成冲击。
3.建房成本的不断下降将会拉低房价。随着今年土地的流拍,开发商资金链的逼近断裂已不敢轻易拿地,土地价格将出现大幅下跌,同时及钢材、水泥等价格的不断回落,建房的成本会有较大程度的下降,这将拉低房价。
4.国际经济形势将进一步恶化,资产价格均出现暴跌,估值中心不断下移,中国房地产难以独善其身。事实上,房地产是一个长周期行业,经历了8年的连续上涨,无论是调整的时间还是空间都远远不够。而从历史经验来看,房价的下跌往往是比股市和其他商品市场滞后6-12个月。因此,房价的拐点很有可能刚刚出现。调整之路还很慢长。
总之,明年房价运行的主旋律仍然是“跌声依旧”。当年,并不排除某些三四线城市价格坚挺依然,或有些一线城市会提前触底反弹。但从中期看,支持房价上涨的因素较少,未来2年调整必将是主基调。
二.抄底,真的需要勇气房价跌了,该抄底了吗?这恐怕是明年众多购房者和投资者面临的问题。的确,房价的不断走低使其逐步回归理性,而利率的大幅下调使得租金将超过存款利息,加上房产交易税费的减免,不但使得一部分自住刚性需求得以释放。同时对房产投资者也是一个不小的诱惑。笔者认为,不同的群体由于交易的动机不同,心理价位也不同。对于自住买房者,也许没有绝对的对与错,关键是要买适合自己的。但对于炒房者,笔者在此诚心地劝君一句:炒底真的需要勇气,还要来面对流言蜚语。时机怕是未到,还是算了吧!
三.开发商,你拿什么“拯救”?在这个行业有一句名言:位置,位置,还是位置。但今年更适合开发商的一句话恐怕是:现金,现金,还是现金。的确,目前绝大多数地产商现金流吃紧,负债比率极高,资金链几乎断裂。他们早已经意识到了现金的重要性,不敢轻易拿地,降价促进销售,尽快回笼资金。只是这种局面短期内无法缓解,明年仍将持续。而事实上银行扮演的是一个“晴天送你一把伞,雨天把伞收回”的角色,考虑到地产项目风险加大,不愿去贸然放贷。这无疑给地产商们雪上加霜。销售量的鄹降,资金链的紧绷,融资渠道的不畅成为明年的主旋律,或陆续有开发商倒下。你拿什么拯救?过去的日子已覆水难收,这个年代,谁又能来为谁保佑呢?“夜宴”已经不会再有了,剩下的是犹如“鸡肋”的9000亿保障房。学会适应吧!识时务者为俊杰,做“猪坚强”只会陷入困境,。
四.中介------ 危机“呼叫转移”今年房产中介面临了生死存亡的考验,在楼市的拐点,稀少的成交量曾让他们命悬一线。但随着房价的逐步下降,买卖双方僵持拉锯的局面将大大缓解,部分刚性需求将会逐步释放,二手房市呈现出“价跌量增”的态势。有了成交量,明年中介的日子将比今年好过,也许又会“门庭若市”了。熬过了今年,也就等于把危机“呼叫转移”了,转移给谁了呢?自然是开发商。同样是地产行业,怕得却不同:降价对中介无关痛痒,怕的是没有交易量;但降价对开发商来说可是要了老命啊!
五.买房人,或将“一无所有”“你曾机炒房不休,如今却砸在手,现在你口袋里已经一无所有”。这首歌唱给今明两年的买房人再合适不过了。还记得从今年年初深圳出现了“断供潮”,引起不小的风波。明年若房价再继续下跌,不少房屋持有人将会出现“负资产”,届时如果这一群体大范围出现,全国范围内出现“断供”将不可避免,银行的呆坏账将增加。中国版的“次级债”风波怕是要上演了。进而将威胁到中国金融体系的安全。因此笔者认为,国家在制定政策时应充分考虑各方利益和国家安全。选择应该生存的生存,应该倒下的倒下。