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这几天,有关“国务院鼓励开发商以合理的价格促进商品住房销售”的新闻成了热点话题。
如果笔者没有记错的话,这是近几年来,在有关房价的文件中,第一次对开发商提出的“合理价格”要求。而现在的问题,就是怎样的房价水平才是合理的?
要科学的计算出“合理的房价”,至少应该考虑4个方面的因素:第一,商品住房建设的真实成本;第二,房地产商合理的利润水平;第三,房价和居民的收入水平之比是否符合国际惯例;第四,中国城市土地的“全民所有”,有没有体现到房价之中。
关于商品住房的真实成本,“地产大鳄”任志强(博客)曾称“露不得”。为什么“露不得”?其实,很多人都知道,在商品房建设的所有支出中,最大的两块一是土地出让金;二是造房的建安费。根据国土资源部“中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息,到2007年一季度,全国主要城市用在“居住用途”上的地价平均值为每平方米1702元,如果加权到全国城镇(土地出让金至少降低1/3),再算上1.5倍的容积率,分摊到每平方米住房中的楼面地价也只有756.8元。至于造房的建安费,前不久有建筑业的包工头自爆广州番禺每平方米不到680元。我们高估全国城镇平均建房所需的建安费在900元左右(根据国家统计局资料,2004年中国城市中单位和个人自建住房竣工房屋价值每平方米468.32元);如果把其他方面的配套费和税费再加上,分摊到每平方米最多也就500元。这就意味着,从全国城镇的平均住宅建造成本来说,现在开发商建房每平方米成本大概只有2156.8元。
知道了建房成本,下面的问题就是,房地产商搞商品住房的开发,利润率应该在什么水平上?按照国际上的行规,商品住房建造的利润率一般都在3~5%左右。我国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘徊,所以,我国商品住房的利润水平也不应该高过10%。
好文章,是合理价格的指引.