|
||||
日前,一则“津城首现零首付,未必能省钱”的新闻,引起了广大网友的热切关注:零首付是否合法会有哪些风险隐患。小编特邀请到本市奥林律师事务所知名律师、注册房地产经济师林伟先生就零首付买房是否可行的问题进行答疑。
零首付买房只是一种付款手段,并不能影响到开发商与购房者之间的商品房买卖合同的效力,在取得销售许可证的前提下平等自愿签订的合同就是具有法律效力的。但在实际履行中,零首付买房存在着很多潜在的法律障碍,如果操作不当,就容易产生纠纷。
1998年中国人民银行《个人住房贷款管理办法》中明确指出:“借款人须同时具备以下条件:无住房补帖的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;有住房补帖的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。”2001年的《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中第二条又明确:强化个人住房贷款管理,严禁发放”零首付”个人住房贷款。虽然目前根据央行的新贷款政策,各银行可以将首付款比例降低到20%,但从银行的运作上还不允许出现零首付贷款的情况,在这种情况下,开发商采取了各种不同的运作方式,产生的法律效果也各有不同。
早先被网络曝光的深圳市漾日湾畔小区楼盘零首付运作方式,靠的是开发商与银行联合造假,抬高房屋的评估价格,从而将首付款“虚化”,比如一套房子实际总价是152万元,按照当时的个人房屋贷款规定可以从银行贷款八成,即121.6万元。事实上开发商将房产总价抬高到190万元,并且伪造了38万元首付款收据,顺利帮购房者从银行贷出了房屋总价的全部款项152万元。2006年9月14日,该楼盘开发商国基地产背上了9.06亿元的巨额债务并破产,成为当时全国房地产最大的破产案。这是一种明显涉嫌欺诈的行为,既损害了购房者的利益,也为开发商自己挖了一个大大的陷阱。
上海推出的零首付运作方式实际上是以旧楼换新楼,以现住房抵押贷款购新房,在当前的经济背景下应该说是开发商为促进楼市回暖的创新之举,但是为了规避法律风险所限定的重重条件,比如必须拥有一套总价超过100万元的房屋供抵押;二是购买的房屋总价必须控制在50万元以内,都给实际运作造成了很大困难。毕竟大多数对住房有刚性需求的人现有的住房条件都很紧张,鲜有价值100万的房产在手,也就导致了满足这一条件的多是住房条件比较好的投资者甚至是投机者,投机者一旦增多,也就加大了市场的风险性。