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施宏睿:从2008年的形势来看,二手房市场价格在4月份到达最高峰。需要指出的是,一、二手房市场的联动关系一直非常密切,当新房价格在不断上升的时候,二手房价格就会追随新房价格同样上涨。但7月份开始,由于开发商急需借助销售回笼资金,新房市场出现大幅度减价,甚至下降20%、30%的都有。随着新房市场的不断调整,二手房市场的成交量开始面临瓶颈,导致萎缩。
应该说,市场理性调节之后的结果,给企业带来很大启示,即需要开拓更多发展渠道。从7月份开始,汉宇开始接触新房市场,推行一、二手房联动经营模式。在8、9月份最高峰时,新房经营业务甚至占到了总体营业额的63.8%。但这样也带来一个问题,如果中介企业在新房业务方面投入过多的话,可能会对现金流造成影响。因此,在经过11月、12月的调整之后,如今一、二手房的业务构成为,二手房占比60%,一手房占比40%。而且这个经营比例将可能作为汉宇在明年的发展模式,也就是说会以二手房业务为主,而一手房业务则占据总营业额的40%-50%之间。
我觉得,一、二手房联动经营的模式,会在2009年大放异彩。利用门店数量优势推销新房,是较为有利的营销渠道。渐渐的,这种经营模式会形成一种营销手段和方法,以提供给开发商们新的营销选择。
“二套房贷”执行是重点陈宇珏:成交量一直是业内非常关注点。今年下半年由于全球经济危机,对于整个2008年有一定的带动影响。从价格上来看,今年上半年的二手房市场成交均价相对于2007年还略有上涨,回落趋势并不明显;但是下半年起,随着成交量的大幅下滑,价格也在相应下跌。总结起来,便形成了上半年价高量多、下半年价低量少的格局。
谈及政策松绑问题,我认为还是要从绑紧的时候开始讨论,现在已经放开了哪些,可能还有哪些没有放开。在我的从业经验中,对二手房市场影响较大的政策,首先是2006年的“限外”,其次是营业税的制约,之后便是二套房贷信贷方面的利率限制,这些政策对于市场交易量是起到了比较大的抑制作用。个人观点,活跃市场应该从各个方面进行拉动,但目前新政仅仅集中于普通住房等方面的交易限制松动,我认为这对于整体房地产市场的拉动作用并不是太充分。