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黄河滔说,造成二手房成交量增幅减弱的原因有:经过一系列政策密集出台后、交投双方对此略显麻木,政策消化需要一个过程;再者,部分板块在营业税减免上涉及面并不是很大,比如宝山上大、浦东上南等板块;更为重要的原因是购房者对后市信心的不足导致观望情绪仍然存在,入市节奏缓慢。
开发商:销售有所回升房地产新政,给开发商销售带来福音。
1月6日,万科发布公告称,2008年12月份,公司实现销售面积66.1万平方米,销售金额53.4亿元,环比分别增加57%和49.6%,同比则下降13.8%和13.5%。
同样,2008年11月,金地集团共实现销售面积13.16万平方米,较上月增长12.45%;销售金额12.71亿元,较上月增长10.72%。而绿地集团媒体联络人王昱星告诉记者,首套房7折优惠的政策刺激公司住房销售。
薛建雄告诉记者,由于前期房价上涨过快,所以有很多打压政策。如今房价下跌,政府不但取消了所有的打压政策,而且还出台免印花税、减契税、利率打7折等刺激政策。这对防止楼市严重下跌,稳定楼市,促进低迷市场的交易量起到了至关重要的作用。
但黄河滔认为,楼市的彻底回暖可能仍取决于宏观经济的好转和房价的回调到位。事实上,1月6日,住建部、财政部等四部委在新闻发布会上首度肯定去年开发商的降价,并暗示房价可能再降,业内人士认为这是管理层在给开发商释放降价的信号。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,宏观经济形势严峻,居民收入减少,购买力下降,开发商资金压力增加,这些都要求降价。“只有房价下调,楼市才能真正回暖,政策的效用是短期的。”
他表示,今年上海的房价应该要降。他认为,从总体上看,去年上海的房价没有出现大幅下调,原因之一是开发商尤其是一些龙头企业资金压力没有中小房企严峻,但今年情况会有所改变,开发商不降房价的后果可能会导致存货增加,资金压力增加,而资金冻结不循环同样也会增加开发商运作成本,尤其是在经济大环境不好的情况下,开发商会像挤牙膏一样,慢慢降低房价。
在尹伯成看来,上海的房价下调的空间仍然很大,他认为,内中环的房价可以再降5%~10%,而外环以外的可降30%。高盛也在本周公布的最新房地产研究报告中调低对今年内地楼价预测,由原来的下跌5%~10%,提高至下跌10%~15%。
不过,万科执行副总裁肖莉上周表示,目前万科的资金状况非常健康,现金持有量、净负债率等指标均处于良好水平。但高盛指出,未来二至三季,发展上的现金流压力不大可能得到大幅改善。并预期内地主要城市的房屋库存水平于今年上半年持续上升,对楼价和发展商的现金流状况均带来压力。
因此薛建雄认为,开发商要增加销售面积,下调房价才是硬道理。不过,他表示,由于目前市场上在售的新楼盘大多数是2007年高地价,高建材成本和公关费用开发的楼盘,开发商已经处在亏本状态,降价的空间极为有限。但2008年后开发的楼盘成本大幅下降,他们在2009年底上市时,也可以给出较有竞争力的价格。因此到今年下半年,经济面的趋稳会带来楼市的回暖,但新上市的楼盘成本较低,价格也会很实惠。
从长期来看,土地供给不足在中国是事实,因此降价也只是短期行为。从目前情况来看,经济大环境不好,消费者购房信心不足,开发商确实存在降价的压力,但降价与开发商长期的发展战略关系更为密切,如买地需要资金周转、上市公司需要较稳定的净利润回报股东等等。