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从06年起,为了应对日益高涨的房价,解决城市建设中的拆迁需求,缓解居住矛盾,构筑和谐社会,天津逐年增加了保障房的供应。06年开工计划是267万平米,07年是336万平米,08年是605万平米,09年是705万平米。尤其是08、09两年,计划几乎相当于前两年之和,基本上达到当年住宅开工总量的35%。计划不可谓不宏伟。
但实际上由于保障房首先绝大多数都是26-28层的高层住宅,施工周期长,开工到入住一般都在两年左右,对于商品住宅市场的影响明显滞后。加之这些保障房的供应位置,大多数都在近郊,土地平整、配套、环境等各方面的问题相对明显,对部分符合购买条件的人群难以产生吸引,在缓解需求矛盾上,收效并非特别突出。再有就是天津市特有的楼市信息模糊性,造成了很多想买房的人不知道哪里有房,费力盖了房却推广告知的渠道有限,经常出现"肉埋在饭里"的现象,使购房者不理解、不知晓,客观上弱化了保障房这项政策的利民性。而目前近郊很多商品住宅价格下降幅度很大,造成了目前天津住宅价格体系的混乱,使保障房的价格并不具备很大的优惠性与可比性,这也是形成老百姓对保障房政策难理解、有排斥的主要原因。
目前两年来开发的经济适用房为例,目前已知的销售型经济适用房共有22个项目,266万平米,3.52万套。其中已经上市了232万平米,3万套。已经售罄的包括瑞益园、秋瑞家园、天华里、彩丽园、康馨佳苑、城市阳光、紫瑞园、瑞宁嘉园、宜清园、和静家园、敬贤里13个项目。在售的还有8个项目。大约120万平米,19000套。如果对比08年全年仅500万平米的商品住宅成交量而言,这个经济适用房的推出量可谓不小。应该能满足较多的低收入人群需要。
这样看来,保障房的供应量,至少从字面上来看,是充足了。但是如果想要提高保障房的保障力、影响力,更好的完成保障功能,在施工之外,恐怕还有很多功夫需要下。
首先是资讯的公示,项目位置、开工项目、工程进度、套型面积、销售价格、配套情况,等等这些购房者关心的问题,需要尽可能多的进行公示;便于购房者选择,及时引导市场需求。光说不练固然不好,练完了不说,也会面临一个白流汗费劲的问题。建议可以选在适当的位置建议一个综合展示处,将全市的保障房用超市的形式展示出来。或者开辟专门的保障房展示网站,把有利于社会有利于民的事情,做的更好更透。
其次是明确保障房的价格体系,避免商品房、保障房价格差距过小的尴尬。让低收入购房群体切实享受到政策福利与社会保障带来的便利,同时也更好的发挥保障房的市场调节作用。而针对拆迁、困难户制定相应的优惠措施,也能减缓拆迁矛盾,便于土地的凭证,对土地的招排挂起到积极的推动作用。
再有就是加大特殊单位的供应透明度,比如对廉租房的提供,进行社会公示。实际上保障房属于对社会资源的专项利用;是使用社会资源对特殊群体的照顾;是享有社会资源的纳税人把部分资源委托政府相关部门使用,达到一定社会目的的政策性行为,这里也有一个知情权与监督权的问题。说白了,国家是老百姓的,老百姓一人拿出点资源来,帮扶一部分更穷困的同胞,也的知道是怎么帮的、怎么扶的。尽量避免开好车名下还有廉租房的尴尬。
同时,为了提高保障房的市场调节作用,可以考虑适当的收购一定比例的近郊商品住宅,用作保障房。既然开发商盖不下去了,索性由职能部门或国有性质企业出面,给它钱让他走人,房地产行业太危险了,你还是回火星去吧。拿过项目来,进行保障房建设。这样缩短了工期,也能加快保障房的投放,同时也避免了部分房地产企业的破产。
实际上,对比部分南方城市,与二线城市而言,在保障房方面,天津是做得相当不错的一个城市。这里面有很多方面的原因,使普通购房者看不到,或看到了还认为远远不够。这就需要在09年,除了增加开工计划、增加市场供应之外,提高执政公关的能力。把煎饼做好了,也要把煎饼摆漂亮了。