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就在高层变动消息得到证实前不久,大连万达还在土地市场上表现强劲。在2008年的第四季度,短短的几个月里,万达已经分别在成都、上海、唐山等地拿出了50亿元增加项目储备,成为当前市场下为数不多的“抄底”大鳄之一。
万达集团董事长王健林也在2008年12月18日出席宁波万达索菲特酒店开业活动时对未来信心百倍,并表示2009年将有8个万达广场要开业,到2010年万达要建成60个以上的“万达广场”,总面积超过1000万平方米,年租金收入也可能达到60亿元以上。
远景固然美好,但仔细分析便不难发现,即便对于可能是国内最大的商业地产开发商万达集团来说,持有型物业的收益仍旧不是企业营收的主要来源。
60亿的年租金收入只是一个远期设想,而这个远期设想中的租金收益即便放到当下,恐怕也难以满足万达集团本身的发展需求。2008年,万达集团消耗在土地储备的资金便达到75亿元。
“对目前国内开发商的现金流贡献最大的渠道还是来自于销售,而不是物业经营租赁的收入。”中国人民大学房地产研究中心鲁炳全教授如此说道。
“综合体规划,项目除了配套完善的居住社区外,还将建设大型的商业、商务设施。”这便是媒体对万达耗资25亿取得的石家庄尖岭村改造地块的改造描述。事实上,上述描述几乎适用于所有的“万达广场”项目。
其中除了大型商业设施将由万达自持外,居住社区以及包括写字楼在内的“商务设施”一般直接用于出售。根据万达集团披露给媒体的资料,集团持有物业的比例占30%左右,剩下70%都用于销售。
根据北京市房地产交易管理网公布的数据显示,截至1月8日,石景山万达广场项目795套写字楼只卖了163套,而611套酒店房中,仍有170多套未能售出。这或许能成为万达近期高层变动的一个注脚。
万达集团所反映出的其实是国内开发商产业结构的问题,即朱友军所说的出售型资产与持有型资产比例在9∶1到8∶2左右,“受自身发展规模以及国内金融市场的限制,国内多数商业地产开发商在本质上都还只是住宅开发商。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示。