|
||||
恒隆地产是著名的反周期之王,它的诀窍在于通过陈启宗的市场直觉,先于市场大势一步,高点卖楼,低点吸储,十余年来,恒隆地产是香港地产界连续十年市盈率最高的上市公司。
陈启宗也被称为“熊市捕手”。不久前,陈启宗在自己亲手撰写的近万字的报告开篇里形容恒隆业绩为“熠熠生辉”。在1996~1997年那两年,是恒隆极端艰困的两年。当时正是亚洲金融危机期间,恒隆意识到未来商业的价格会涨高,于是开始出售欠潜质或非核心的物业,那时买家多为投机者。这一举措使恒隆因此获利约12亿港元,为未来的收购良机做好准备。
从1997年开始,金融危机日益严重,物业租金开始下滑。恒隆决定不能再以出售欠潜质物业为获利重点,开始重整旗下多个商场。至此,恒隆每月现金收入约达2亿港元,加上出售欠潜质或非核心物业带来的收益,远远够抵销了恒隆在上海两个开发项目的资金支出,并通过股市配售集资及向银行筹措资金,使公司仍资金充足,并享有庞大之借贷能力。
此后两年中,金融危机影响开始逐步减退,而恒隆也于1999~2000年,确立了新业务方向。除继续从事物业投资业务外,公司考虑到,虽然每年都有可观的租金收入,但可供公司购置投资的物业却寥寥无几,更何况公司一直毫无负债。在此考虑下,恒隆购入两幅坐落于香港九龙区的上佳住宅发展用地以及以港币25.8亿港元投得一幅位于海边之住宅用地,价钱仅为一年之前其他发展商购入临近较小地皮之价钱的一半。
在2000~2001年间,恒隆已于21个月内在购置土地一项上投资60亿港元,成为亚洲金融危机后购入城市住宅用地最多的开发商。
2001年也是恒隆至关重要的一年,从2001年开始,恒隆决定将公司盈利的关注焦点从香港转移至中国内地,而当时港汇广场和恒隆广场两个项目的租金增长也使得上海项目开始成为恒隆的收入支柱,这也直接弥补了2002年后,香港租金收取的不足。
不同于在香港的审慎,恒隆在内地相对积极。2003年恒隆计划把在香港和上海获取的专业经验引入内地其他城市,建设当地发展商所不能比拟的顶级发展项目。
从2003年开始,恒隆开始在主要城市策略性地进行土地收购。恒隆认为在财富增长及宏观经济调控政策,以及土地价格飙升及市场饱和之前,应在上海之外的其他重要城市购买土地。