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即使如统计局等国家机关发布一个比较权威的“人均住房面积”,商业银行仍有“变通”空间。比如说,如果把家庭的非常住人口算作家庭人口,人均住房面积很容易就会低于当地的人均住房建筑面积。
正因为“改善型普通自住房”很难界定,商业银行有一定的自主操作空间,监管部门为了防范贷款风险,才迟迟没有出台操作细则。这就导致商业银行对“改善型普通自住房”实行了两种极端的操作,一种是严格执行央行“9#zhPoint#27政策”,对所有第二套住房不实行贷款优惠,一种是滥用“改善型普通自住房”概念,借机对二套房贷放松限制,其中以前者居多。
最近,一些地方政府官员明确表示不支持高房价,银行监管部门的态度也并未松动,防范银行风险仍是提振楼市(楼市博客)的首要原则。那么,如何在防范风险的同时,促进居民购买住房的合理消费并消化房地产市场增量呢?
首先,监管部门可以进一步出台细则,将“改善型普通自住房”的范畴扩大到居民卖掉一套房并还清贷款后的再置业,不能因为居民“在央行征信系统里有贷款记录”就将二次置业“一竿子打死”。居民卖掉房子后一般会有增值收益,可以据此将居民购买第二套房子的首付款提高,但对于贷款利率给予适当优惠。
其次,为了防止各地的商业银行借机为第二套住房乱开贷款口子,银行监管部门必须加强和统计局的合作,由各地银监局和统计局联合计算当地人均住房面积的具体数据,增强政策的可操作性。