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春节是楼市销售传统淡季,各大城市住宅成交量均大幅下降。但在惨淡数据背后,部分城市的房地产市场却隐约呈现出一些回暖迹象———优质楼盘销量上扬,成熟板块止跌回稳。专家表示,政策利好配合开发商价格促销推动了消费者入市,不过楼市能否真正回暖,3月份的成交量将是真实的“温度计”。
观望仍在继续“抄底”意愿增强美联物业上海区副总经理丁伟告诉记者,从大年初四开始,前来看二手房的人就明显增多,比1月上旬增加了约30%。但总体上是看的多、出手的少,大家还在观望,期待更多优惠政策出台,以及房价的进一步调整。
不过,据丁伟观察,不少业主对楼市后市信心有所增强,优质地段、优质楼盘的二手房报价已经止跌回稳,不少购房者“抄底”意愿增强。“如浦东联洋板块,前期部分房源价格下跌约20%,近期价格有8%左右的反弹;普陀区的‘中远两湾城’楼盘,价格也在前期下跌的基础上反弹了5%以上。”
上海财经大学对上海市消费者信心指数的调查结果显示,2008年第四季度上海消费者购房意愿指数为56.9点,较上季度小幅上升3.4点;而购房预期指数增幅更加明显,从上季度的69.1点提高9个点达到78.1点。受访消费者中,认为“当前是购房好时机”的比例由上季度的11.7%提高到本季度的14.4%,认为“未来半年是购房好时机”的比例则由上季度的18.3%提高到了本季度的24.9%。
3月或成楼市回暖“温度计”杨红旭认为,从去年第四季度以来,一系列刺激楼市的政策相继出台,如个人住房贷款利率优惠下浮30%、最低首付款比例调整为20%;首次购90平方米及以下普通住房,契税暂下调至1%,免征个人购销住房印花税等等,这形成了自去年11月以来楼市的首次“回稳”,但能否真实回暖,还取决于宏观经济走势。北京市政府春节前推出了15条稳定房地产业健康发展的“政策红包”,其他地方政府也可能会在适当的时机、根据当地实际情况推出一些刺激楼市消费的政策。
专家认为,如何化解巨大的存量房压力或许是决定牛年楼市走向的关键因素。数据显示,截至去年11月末,全国商品房空置面积达1.36亿平方米,同比增长15.3%,增幅比前10个月提高了2.2个百分点。
DTZ戴德梁行研究表明,上海、北京、广州等全国9个大城市目前积压了2006年到2008年在建的存量商品住宅约3800万平方米,消化这些“库存”平均要9个月时间。其中上海压力最轻,消化现有存量约需4个月,而厦门、武汉、成都等地压力较大,至少需要一年以上的时间。
复旦大学教授尹伯成认为,中央提出发挥房地产在扩大内需中的积极作用,立足点在于保市场、保消费、保民生。在高“库存”对房价压力不断积累的形势下,刺激房市需求真正回升的最好药方必然是适度降价促销。
丁伟认为,从万科在上海启动的几次降价活动来看,其对销量的刺激作用立竿见影。从中期来看,上海楼市供应仍然紧张,只要房价有适度下调,就有相应的需求支撑。“今年3月的成交量将是楼市能否回暖的‘温度计’,如果量能释放,则楼市将迎来小阳春,否则还将持续较长的‘震荡筑底期’。”丁伟说。