|
||||
一、2009年4月京、津、沪、穗、深五大城市二手房价格全线飘红
从如下图表中的数据可以看出,2009年4月京、津、沪、穗、深五大城市的中高档二手商品房价格持续止跌走高。当然,由于各个城市具体市场情况的不同,中高档二手商品房买卖价格上涨幅度也各不相同。在上述五大城市中,4月份中高档二手商品房价格上涨最明显的是深圳市,涨幅为7.24%。其次是广州市和上海市,各上涨2.43和1.53%。涨幅较低的是北京市和天津市,分别上涨0.35%和0.08%。
二、五大城市各自价格走势及原因分析
1、北京
据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计显示:2009年4月北京中高档二手商品房成交均价为13690元/平方米,二手商品房买卖领先指数为224点,环比2009年3月微量上浮0.35%,是继3月首次微现上扬后的再次走高。相反,2009年4月价格同比继续下降,降幅达2.40%。相对于价格的变化,2009年4月北京中高档二手商品房买卖成交量环比3月下浮36%。京城楼市呈现“价升量跌”的态势。
1)2-3月京城楼市低价项目快速的被市场消化,后市房源不足导致个别区域价格略高的房产项目
也逐渐成交,从而区域成交均价出现微量回升,但整体楼市价格依然处于探底的低位徘徊期,因此价格整体走势趋稳,微现0.35%上浮。
2)随着消费者信心的恢复,3月楼市交易异常活跃。而随着京城2-3月二手楼市的回暖,4月后市房源价格较高;同时部分业主看到楼市回暖,跳价现象明显,导致成交回缩,部分消费者再次陷入观望期。因此导致京城中高档二手商品房成交量环比下浮36%。
2、上海
2009年4月中原(上海)领先指数为156点,样本成交均价为18029元/平方米,环比上涨1.53%。由于上海二手房成交价格于09年初出现了一轮较为明显的下探,导致节后购房者普遍放弃观望入市,促使二手房成交大热,其中上海中原3月二手房成交套数已刷新了2年来单月成交记录。4月成交套数虽相比3月有近一成的减少,但对比上海中原过去的二手房成交数据可以发现,08年至今的16个月内,09年4月成交仅次于09年3月成交大热期位居第二,同时相比第三位的08月3月高出45.2%,成交量依旧十分可观。
与此同时,由于购房需求大量释放,挂牌量后续跟进力度不足,全市各区可售二手房源均出现了不同程度的紧缺,其中自住需求集中的普陀、闸北、宝山等区域4月挂牌量普遍不及3月同期的一半水平,买卖双方心态双双追涨,均导致了全市二手商品房成交价格普遍上涨。
3、天津
2009年4月中原(天津)领先指数为212点,环比增长0.08 %,指数样本楼盘成交均价为7860元/平方米,本月价格继续呈小幅上涨,但幅度不大。领先指数同比仍处于下降趋势,跌幅为-4.33%。
在经过了第一季度的持续上涨后,4月份成交量继续保持稳定上升,并呈现出量价齐升的良好态势。这种成交量的快速持续回升,切实的让开发商和二手房业主感受到市场的阵阵暖意,并增强了信心。具体表现在一些项目的优惠政策被取消,部分热销楼盘甚至小幅提升价格,这些因素都促使了本月成交均价的上扬。
但是通过对成交数据分析可以发现,交易量最多的区域和楼盘依然集中在价格有所下降或持续稳定的区域。事实上,大的经济环境并没有彻底转好,投资性购房也没有实质性介入。对于后期走势,大部分业内人士依然持保守态度,认为如果开发商和二手业主盲目提价,极有可能打击到客户的购买信心,使市场再度陷入僵持。
4、广州
全市二手住宅成交量在经历了3月的历史高峰后,4月份小幅下降,但从成交量的绝对值来看,市场基本上延续了交易活跃的势头。买家、业主对后市普遍持乐观态度,业主反价更加普遍和明显,部分买家也追涨,使得二手楼价继续上升,并且增幅大于3月份。2009年4月中原(广州)领先指数环比上升2.43%,为165点,样本成交均价为8863元/m2。
踏入09年,国家政策的利好和楼价的实际回调等利好因素,激发释放了积聚已久的买楼需求,令到成交量在短短的几个月内迅速升高。市场上看楼、成交的人多了,使得大部分业主对后市的乐观,议价空间减少或是反价不断。一方面,业主调高放盘价格,价格的迅速转向令到不少买家难以适应,出手有所犹豫;另一方面,业主“捂盘惜售”,等价格升得再高点再卖,以致市场新增盘源减少。这是4月份二手住宅成交量回落但价格加速上升的主要原因。
5、深圳
2009年4月中原(深圳)领先指数为223.1点,样本成交均价12,471元/平方米,环比涨幅7.24%。根据深圳中原的成交数据统计显示,本月深圳二手成交面积继续出现高位回落,环比下跌29.30%,但依然处于高位。
2009年4月,“粤十五条”在深圳正式落地执行,外籍人士在深购房的热情再度被刺激起来,而随着市场成交量价齐升,很多自住用家担心价格会快速上升,加快入市步伐。在“羊群效应”的影响下,4月深圳二手住宅市场成交保持高位运行。本月指数继续快速上扬,在成交量连续高位运行的影响下,成交均价继续显著增长,市场自用与投资的气氛都较为热烈。
综上,北京中原三级市场研究部认为,虽然五大城市中高档二手商品房的价格均有上涨,但随着一部分自住需求的实现,后市需求将有所减少,对于5月份的成交量会有影响。同时,随楼市回暖,业主跳价现象明显,将一定程度增强消费者的观望情绪,因此各城市价格的上涨空间有限。