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盛夏时节,天津楼市最大的亮点非塘沽区莫属。在刚刚过去的7月份,塘沽区一口气成交了4宗居住类用地。其中塘沽区规划杭州道北侧、洞庭路西侧的津塘(挂)2009-19地块,以11.78亿元、溢价115%成交,楼面地价高达5377元/平方米。业内人士认为,随着于家堡和响螺湾两大商务区建设的推进,塘沽楼市迎来一系列利好,这提升了开发商对未来塘沽楼市的预期。不过,开发水平不够高、缺乏纯粹的高品质楼盘,是目前塘沽楼市急需解决的问题。
拆迁刺激成交井喷据中原地产(天津)投资顾问部投资分析师郭小娟统计,今年上半年,塘沽区共成交新建商品房6473套,建筑面积65万平方米,和去年同期相比激增80.3%;均价6886元/平方米,较去年同期上涨9%。
“上半年塘沽区房地产市场成交十分活跃,各个项目的销售状况都很不错,成交量的显著提升势必带动价格上扬。主要购买力来自于上半年政策性带动的塘沽本地的刚性需求,这部分需求的入市和成交量的上涨又带动了改善型和部分投资客户入市。”郭小娟说。
万通上北新新家园副总经理杨鸿森也比较同意这一观点,他将今年上半年的塘沽楼市分为三个部分:蓄势待发;蠢蠢欲动;阳春凸显。造成这样销售区间的原因,主要有三个方面:首先,塘沽区房地产市场的主体构成仍以本地客群为主,这一比例占到70%至80%,他们比较习惯于在塘沽区本地购房,区域性较强;其次,随着塘沽区响螺湾和于家堡两大金融服务区建设的启动,一大批重点项目相继开工,众多知名企业纷纷进驻,这也吸引了一批投资客户进入塘沽区楼市;第三,塘沽区城市基础设施改造升级,带动大范围拆迁。
“其中,尤以拆迁对塘沽区楼市的拉动效应最明显。”杨鸿森说,“例如于家堡商务中心站项目,就涉及拆除建筑面积约41.8万平方米,其中住宅约32万平方米。此外,胡家园、北塘等区域也都有大规模拆迁。虽然有关部门已安排了足够数量的还迁房,但仍有相当一部分拆迁户选择改善自己的居住条件,这类人群一直是近期刺激成交的最大买家。”
土地供应集中释放
良好的市场表现给了开发商更多的信心,上半年塘沽土地成交也是一路飘红。截至今年的7月27日,塘沽区共成交5宗土地,成交面积45.78万平方米,楼面价格平均为2917元/平方米。
这5宗地块分别是塘沽区中心路西侧、大连道北侧的津塘(挂)2009-2地块,建筑面积1717.5平方米,用途商服;塘沽区厦门路以东、庐山道以南的津塘(挂)2009-22地块,建筑面积424732平方米,用途居住;塘沽区厦门路以东、云山道以南的津塘(挂)2009-21地块,建筑面积238646平方米,用途居住;塘沽区车站北路以西、津塘公路以南的津塘(挂)2009-20地块,建筑面积35754.4平方米,用途居住;塘沽区规划杭州道北侧、洞庭路西侧的津塘(挂)2009-19地块,建筑面积219064.6平方米,用途居住。
其中,后4宗居住用地均是在7月成交的,溢价幅度非常高,多家企业参与竞买。如津塘(挂)2009-19、津塘(挂)2009-20两地块,均有7家企业参与竞买。前者土地面积109532.3平方米,起挂价5.47亿元,经过92轮竞价,以11.78亿元成交,高出起挂价6.31亿元,溢价幅度达115%;后者土地面积16252平方米,起挂价0.78亿元,经过24轮竞价,以1.29亿元成交,高出起挂价0.51亿元,溢价幅度达64%。
“从2008年开始,塘沽区推出的土地几乎全部为写字楼、酒店等商服性质用地,只有中新生态城区域内包含有居住性质的用地,居住用地在塘沽区处于稀缺的状态。”中原地产(天津)投资顾问部投资分析师任君说,“7月塘沽一次性推出的这4宗居住用地,全部顺利成交,且津塘(挂)2009-19地块楼面价格达到了5377元/平方米。这一方面是因为供小于求的市场态势,另一方面也显示出开发商对塘沽区未来较高的市场预期。”
利好不断前景无限
7月中旬,《天津市空间发展战略规划》中关于于家堡和响螺湾两大商务区的规划细节再次向社会进行了公示。市规划局总规划师霍兵介绍,两大商务区定位上有所区别,功能上形成互补。
位于海河北岸的于家堡金融区,规划占地面积3.86平方公里,建筑面积约900万平方米,将成为集中展示滨海新区国际大都市形象的标志区,形成国家级金融商务中心,以京津城际铁路引入于家堡金融区为契机,实现与天津中心城区、北京协调互动发展的格局。位于海河西岸的响螺湾商务区,规划占地面积1.1平方公里,总建筑面积370万平方米,将吸引外省市和央属大型企业办事机构、研发中心进驻滨海新区中心商务区,通过企业总部、研发、会计、法律、信息咨询等相关的配套设施建设,搭建信息交流平台,为国内外大型企业进驻滨海新区提供优质服务。
据了解,目前两大商务区的建设正如火如荼地展开。响螺湾商务区的道路、管网等基础设施已基本建成,哈尔滨友联大厦、碧桂园酒店、五矿集团、浙商大厦等十几个项目已经开工建设。于家堡首期进驻企业合作签约仪式已举行,包括澳洲宝泽集团、海协信托、船舶基金、文化艺术品交易所在内的多家国内外知名企业、金融机构签署了入驻协议。
“目前滨海新区的经济支柱以第二产业为主导,依托港口,各类现代制造业非常发达。从经济发展规律上看,下阶段滨海新区必将实现一次产业升级,第三产业肯定会迎来全新的发展机遇。目前规划的两大商务区均位于塘沽,未来区域经济的发展必将对塘沽房地产市场形成更多的利好,刺激房地产市场的发展。”天津社科院经济社会预测研究所所长卢卫说。
开发水平期待升级
中原地产(天津)投资顾问部投资分析师郭小娟介绍,目前的塘沽房地产市场大致可分为中心城区板块、新港紫云板块、上北板块、胡家园板块、海河南板块等。
中心城区板块生活及商业配套相对比较完善,交通便利,产品容积率高、密度大,典型项目四季风情、滨海名都等;新港紫云板块的在售项目基本都已进入销售尾期,早期的产品以多层为主,现在已基本完成向高层产品的过渡,典型项目世纪祥和家园、东海云天等;上北居住板块地理位置优越,属于规划中的生态居住区,未来将有希望发展成为塘沽区新兴居住区,典型项目首创国际城、万通新新家园等;胡家园板块目前的在售项目较少,商品住宅的价格也低于其他板块,但是目前该板块正在进行旧城改造,未来住宅产品的供应量会逐渐增加,典型项目远洋城等;海河南板块目前生活配套相对不完善,住宅产品价格较低,预计随着海河两岸联系的加大,河南板块的住宅产品价值会进一步被挖掘,典型项目贻成泰和新都等。
“不过和开发区相比,塘沽房地产市场的开发水平还有一定的差距。目前市场中高端产品稀缺,多数项目均定位为中端,产品的设计规划在细节上有待提升,后期的营销推广手法有待创新。”郭小娟分析说。她认为,目前塘沽区域市场中,有高价项目但却难有高品质项目,相对于比较市场成熟的上海、深圳等地,我们的产品设计较陈旧,很多设计不够人性化,户型设计、外檐效果、园林景观、后期物业管理等方面也要提升。
郭小娟预测,随着塘沽区经济不断发展,区域环境不断完善,越来越多的知名开发商进驻,如首创置业、中远地产、万通地产等,他们的到来将带来一些成熟的开发运营经验,塘沽房地产市场已经进入快速发展阶段,高端项目会越来越多。