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经历了1月初的恐慌抢购,经历了2月份的供需“真空”和调控政策不断释放,又经历了3月份的市场回热、地王频出、开盘项目价格屡创新高,2010年头一季度的北京楼市可谓跌宕起伏。《北京青年报·广厦时代》联合亚豪机构针对北京楼市进行调研,细致梳理出今年一季度以来北京所有取证开盘的项目信息。数据显示,尽管经历了一轮短暂低迷,但京城楼盘在2010年一季度以来整体依然延续了去年的飙升势头,所有项目面临“普涨”,且价涨量跌特征明显。“淡季”不“淡”,“后来居上”,成为2010年一季度楼市的真实写照。
市场表现
●一季度北京楼市仍供不应求
调控政策难抑房价涨势
来自亚豪机构统计数据显示,2010年第一季度北京市共有84个项目分96次推出新楼座,共提供房源19131套、197.72万平方米,与2009年第四季度相比,供应套数、面积分别减少了42.91%、40.26%,与2009年第一季度相比则出现了较大幅度的增加,新盘供应套数同比增加55.63%,供应面积增加了62.53%。一季度开盘项目均价达到了22196元/平方米,无论是环比上一季度,还是同比2009年同期,均保持较高幅度的增长,其中环比上涨23.23%,同比上涨85.90%。
数据同时显示:从需求层面的量价关系来看,一季度价涨量跌特征明显。一季度北京市商品住宅期房、现房(扣除保障性住房)共成交了21932套、255.15万平方米,成交套数和面积环比上一季度分别减少了48.34%、49.74%,同比去年同期则减少了20.26%、17.17%。一季度北京楼市新盘供应量仍难以满足购房需求量,与成交量相比,供应缺口为2801套、57.43万平方米,供需比为1:1.15,尽管与去年同期的1:2.24相比明显收窄,但并未扭转楼市供不应求的势头。
亚豪机构副总经理任启鑫分析,尽管受传统淡季、高房价,以及一系列楼市新政等利空因素影响,一季度开盘项目供应量出现了环比较大幅度的下滑,但在楼市整体层面向好的趋势下,开发商的推盘热情并未降低,与往年同期相比,供应量相对充足,价格上行。主要表现在以下几个方面:
第一,政策虽利空,淡季却不淡。一季度开盘供应量与2009年同期相比,项目个数、房源套数、面积均增长六成。同样处于市场淡季,2009年一季度在2008年年底利好政策的作用下供应量也未现明显增长,而始于2009年年末的利空政策,反而刺激开发商在短期内加大供应,力图规避政策带来的负面效应。可见,今年一季度,虽是传统的市场淡季,但开发商的预期并未从2009年的热度中迅速过渡到真正的“淡季”。
第二,开发商主导,开盘价上行。无论是环比,还是同比,开盘价和成交价都处于快速的上升通道,其中各阶段的开盘均价总是略高于成交均价,尤其是今年一季度,二者甚至相差2940元/平方米,充分体现了开发商主导价格上行的信心和强势,而这些主要是基于开发商对未来市场的良好预期和年初资金宽裕的现实。
第三,供需矛盾缓和,量足价不跌。从供需对比来看,一季度供需缺口明显收缩,供需比仅为1:1.15。然而放量相对充足,却并没有带来价格的下调。主要是因为多因素影响下,2010年楼市相对复杂,大多开发商已经形成了“上半年会继续走高,下半年或进入盘整”的市场预判。于是,不少项目会选择尽早开盘入市,尤其是在价格不跌落、反追涨的情况下,开发商的收益往往都会有不错的保障。
追踪调查
●开发商淡季推盘态度谨慎
阶段性开盘“售罄”透视当前需求
亚豪机构统计数据显示:一季度开盘的84个项目中,21个已阶段性售罄,占推盘项目总数量的25%。此外,还有不少项目表示所剩房源不多,后期推盘多在四五月份。亚豪机构副总经理任启鑫分析,从供应房源的销售情况来看,开发商精准推盘的水平越来越高。通过前期充分蓄客实现稳妥推盘,以保障销量的稳定和房价的快速上行,显示出了在敏感市场环境下,开发商越来越成熟的市场把控力。
第一,21个已阶段售罄的项目中,6个为首次推盘的纯新盘,占全部入市纯新盘的1/3。因为纯新盘择机入市之前,蓄客工作相较更有保障,消化速度也相对较快。
第二,从环线分布来看,眼下的热销盘主要有两类:一类是三、四环的经典热盘。售罄项目中三至五环项目有7个,占相应区域推盘量的1/4,且均为市场关注度较高的区域热盘,如首城国际中心、万科公元五号、太阳公元,由于项目体量较大,多采用小批量、多批次的推盘手法,且每次开盘价格稳步上调,消化速度也相对较快,除了基于便利交通、成熟配套之上的、极佳的居住价值外,项目持续上涨的开盘价也令购房者看到了稳定的投资价值。另一类是五至六环单套面积在百平方米左右的项目。五至六环售罄项目12个,占相应区域推盘量的四成,房源多以热门板块的100平方米左右两居、三居为主,如奥北区域的中国铁建·国际城、北京华贸城、美立方、天润·福熙大道,这些项目当时的开盘单价多在1.6万至2万之间,户型不大、性价比较高,更受刚性需求人群,以及依靠刚性需求来进行投资的投资客青睐。
未来趋势
●在售项目整体均价破2.5万元/平方米市场热度仍将延续
数据显示,一季度的84个开盘项目中,63个未售罄项目的在售均价为25471元/平方米,比这63个项目当时的开盘均价22947元/平方米上调了2524元/平方米,涨幅为11.00%。
“可以说,这63个项目正是目前市场上的主力供应,这些项目在开盘均价已高达2.3万/平方米的传统淡季里,仍能保证较高、较快的涨价力度和幅度,如果没有购买力的支撑很难实现。”亚豪机构副总经理任启鑫认为,如今的市场购买力依然强劲,且购房主力人群为资金实力相对更为雄厚的中产以上阶层为主。投资型需求旺盛,且为寻求资产保值而买房的投资兼具自住综合型购买力表现突出。
具体而言,这63个目前仍在售的项目中有26个项目与开盘定价相比,当前销售价格每平方米上涨超过了3000元,占总量的四成以上,其中部分项目开盘不到3个月,甚至有的尚不足1个月就大幅上调售价,如位于望京的大西洋新城以及燕莎附近的红玺台项目,单价上调幅度均和前不久开盘时相比均已突破万元每平方米。
“总体来看,整个一季度的楼市,不论从供需,还是与价格相关的各项指标都保持上涨,可以预见,今年中短期内京城楼市还将保持较强活力,以一季度为参照,二季度楼市依旧较为乐观,目前的持续火爆势头还将在相当长一段时间内延续下去。”专家表示。