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倘若物业税开征,此类城市投资气氛遭受打击,房价下降空间也将打开。此类大型房企的销售压力将加大。
市场争议的另外一个焦点在于,物业税将从何种房地产类型开始征收。
长江证券苏雪晶指出,由于商业地产一般有稳定的租金来源,辽宁的物业税“空转”也只是对经营用房地产进行模拟评税,没有对民用房地产进行模拟评税,因此物业税征收范围很有可能会从商业地产逐步过渡到所有不动产。
华泰证券分析员张驰飞持有同样的看法。“物业税对上市房企影响到底有多大,主要看他们的产品类型如何。”
WIND显示,目前A股和B股市场上房地产上市公司总共有119家。其中23家是以住宅楼盘为主,以地产龙头万科为代表;18家的主营产品是住宅楼盘和商业地产,包括保利地产、金地集团(600383.SH);其他的78家公司主营产品还包括酒店、百货商场、开发园区、物业出租和管理、土地开发销售与批租等等各种不用的产品类型。
物业税的开征给上市公司项目的销售、建设均构成了一定的压力,商品房若不能尽早开发并售出,上市公司将面临很重的物业税负担。
会降低负债?
对上市房企而言,物业税的开征也不尽然是利空。
目前探讨的方案中,有一种看法是把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税。具体操作方法是,把土地出让金由一次性交纳分摊在物业税当中,按年缴纳。
按此方法,开征物业税之后,开发商就无需全额支付土地出让金。
项目开发初期的资金压力大减少,有利于降低上市公司的资产负债率水平。
金地有关人士此前在回应物业税的问题对媒体称,倘若如此执行,将会使房屋成本下调,并降低现在购房人的准入门槛。同时,上市公司的开发成本同比也将大幅下降。
事实是,房地产上市企业的负债率一直居高不下。
截至目前,已披露年报的86家公司,债务总额达6045.85亿元。其中有60家公司债务总额明显增加。保利地产去年的负债总额达到628.69亿元,同比增加了249.10亿元,金地集团和万科分别举债386.67亿元和922亿元,同比增加了139.76亿元和117.82亿元。在86家上市房企中,有56家资产负债率超过60%,46家在70%以上。
此种物业税的征收方式是否能实施仍旧有变数。另外一种观点认为,仍应把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税,而把土地出让金单列,继续按照目前的模式征收。如果按此模式,上述利好则并不成立。