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还记得在3月份,国内一线城市楼市出现“量价齐涨”的报复性反弹之际,有人高呼楼市“利空出尽”,但在“新国十条”出台后,相信没人敢再提这四个字。三套房停止贷款,不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明购房不能贷款……招招瞄准投机炒房客。新建商品房市场也是“山雨欲来风满楼”。专家预计,豪宅及远郊县项目受到新政的影响会更大,而市场成交量的反应将会在5月份出现。
改善型心急投资型观望
刚刚结束的2010年天津春季房交会,各楼盘的销售情况并未受到新政的太大影响,但购房者心态上却出现了微妙的变化。
龙盛地产企划经理宋娟表示,本次新政收紧了多套购房贷款,这对那些改善型购房者影响最大。因为这部分购房者往往都不是第一次购房,他们想要改善居住条件,必须要卖掉手里的老房子,再贷一部分款去买新房。而二套房贷首付提高至50%,三套房停止放贷这两项政策,使得改善型购房者获取购房资金的难度大大增加。
本市一些在售项目的销售负责人介绍,有一些改善型购房者在得知三套房将停止放贷的消息后,已经开始催着开发商尽快为自己办理相关手续了,想争取在更多的细则出台之前从银行贷出款来。
相比之下,投资型客户中已经开始出现观望情绪。“本想在房交会上找一套滨海的小户型做投资,可看了看新政策,还是算了吧。首付比例和利率都大幅提高了,必然抑制相当一部分需求,市场一冷,房价也会松动。”任女士说。她表示,经过反复研究发现,此次提高首付至五成,比2007年的政策更厉害,但整个市场环境和流动性规模完全不同,利率也差别很大,房价走势还需要进一步观察。因此,任女士还是决定继续观望,看看房贷新政能否产生效果,现在投资房产风险太大。
豪宅郊县房受影响最大
对于新政,多数业内专家的评价是:本轮调控是有史以来力度最大的。具体到天津房地产市场中,他们认为,对高端豪宅和远郊县项目影响最大。
合富辉煌房地产天津分公司研究发展中心市场总监任炯认为,购买高端豪宅的客户绝大多数都是二次、三次甚至多次置业,且贷款比例很高。比如一些企业主,资金都在生意中滚动,买房大多是利用银行按揭。而三套房贷如果暂停,对这部分购房者将造成直接影响,他们的需求将会受到抑制。这将直接影响到一些高端豪宅项目的市场前景,如市中心的高端公寓、郊区的别墅产品等。
而对于远郊县项目,新政同样有相当强的影响力。像蓟县、宝坻、津南的很多楼盘,客户中相当大的比例是外地人。如宝坻某项目,客户中北京人所占比例就高达7成。北京市场如此诱人,以至于有5个楼盘参加了今年的北京春季房交会,却缺席了天津房交会。这些外地客户中,既有为上蓝印户口的,也有为休闲养老的,更有为投资保值的。而“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”这一政策,将使很多远郊县项目失去相当一批外地客户。
著名房地产专家谢逸枫则指出,房贷新政也可能会错杀了一些真正自住改善型需求的购房者,由于购买门槛的提高和成本加大,导致放弃换房计划。
5月成交量可能会下降
SOHO中国董事局主席潘石屹表示,楼市“拐点”正在逼近,商品房价格到底如何变化,未来一个月时间就可以见分晓。潘石屹拿出的数据显示,今年第一季度上海住宅的回报率为2.3%,北京为2.9%,而银行按揭贷款利率为6.5%,两者相差约4%。潘石屹表示:“根据香港房地产市场的经验,这两者之差超过3%,房价一定会出现大跌。”
中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰对下一阶段市场的预判是:“山雨欲来风满楼”。他表示,早些时候,新华社一连6天发文剑指高房价问题,其实就是新一轮调控政策密集出台的前奏,只是这一轮调控的力度可称得上是“前所未有”:第三套以上住房停止贷款,这使得目前很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金;不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明购房不能贷款,则屏蔽了炒房团异地投机。卡住投机性购房的信贷闸门,可以使楼市迅速降温。而且,不排除后续出台新政策的可能。
任炯认为,尽管市场进入中期调整不可避免,但此次国务院会议基调始终是以稳定为主,并非打压楼市,政策杀伤力不算太强,尽管房价回调无可避免,但大幅下滑的可能性也不高。预计到5月份,等各项新政细则出台后,成交量会有所下降。
事实上,新的变化已出现在楼市中。本届房交会上,几乎所有的项目都推出了促销优惠方式,包括打折减房款、购房赠阁楼、一口价优惠等等,其中最大的优惠幅度已经超过了10%,平均优惠幅度在4%至5%之间。
延伸阅读北京92个在售楼盘打折
统计显示,上周北京商品住宅期房签约遭遇“倒春寒”,日均签约280套,比前一周下挫19.31%。市场供应量则明显回升,7个住宅项目获批预售证。来自“狙房网”4月19日的最新统计显示,最近四天北京一共有92个楼盘在打折,其中折扣最大的楼盘出现全款95折、按揭97折的优惠,目前普遍的折扣力度在97折至99折。在北京通州,一些新开楼盘降价幅度最大,目前每平方米报价在21000元左右,比新政出台前下降3000-4000元,降幅约16%。
上海出现抢搭“末班车”现象
上周,上海楼市量价齐升,出现抢搭“末班车”现象。据中国房产信息集团的数据显示,4月12日至18日共有22个项目推出41.48万平方米的房源,是前一周推盘量的2.5倍。受到高供应的带动,上周商品住宅的成交量大幅上升了34.6%,达到34.71万平方米。商品住宅成交均价在历史最高水平上再涨4.8%,突破了2.3万关口,达到23305元/平方米,与上周环比增长近12%。
深圳新房加紧推货促销
新政出台后,深圳楼市反应迅速,一些原本预期房价还将上涨的开发商开始加紧放盘,而且加大优惠幅度,吸引买房人,有的楼盘甚至用上了“撼世优惠”的字眼。如位于南山深圳湾口岸附近的一个高端楼盘,新政之前只有98折优惠,再无其他价格商议空间。周末,该楼盘坚挺数月的价格出现松动,在保留原有折扣的基础上,又让出了2个百分点的价格,一套89平方米的房子买下来,比原来可省7万元。位于横岗六约的一个新楼盘加大优惠后,最低价格已降至12000元/平方米。
广州房价涨幅开始收窄
国家统计局公布的3月份70个大中城市房屋销售价格指数显示,广州同比涨幅20.3%,比上月收窄2.4个百分点,而涨幅排名则从2月的第3位跌至第4位,与上月比更首次下降1.7%,显示国家房地产调控下,广州楼市在今年1-2月成交淡静期之后,开始理性和平稳。