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提要:自从“新国十条”发布以来天津商品房市场持续着低迷的态势。为了分散销售压力,最近本市部分地产项目重新走上了异地推广之路,希望能够吸引更多异地买家,主动出击试图破解楼市观望僵局。丰富的产品、可以接受的价格、城市未来的发展潜力,成为很多异地购房者选择在天津置业的理由。
自从“新国十条”发布以来天津商品房市场持续着低迷的态势。据某网络媒体调查显示,目前天津本地购房者70%以上选择观望,虽然7月1日出台的“津十条”相对宽松,让很多开发商看到了下半年楼市反弹的希望,但紧跟着7月3日,国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上关于“继续调控下去”的表态,又仿佛在暗示着“楼市将进行第二波调控”即将从传言变为现实。为了分散销售压力,最近本市部分地产项目重新走上了异地推广之路,希望能够吸引更多异地买家,主动出击试图破解楼市观望僵局。
拓宽营销渠道分散销售压力
“我们项目早在5月份就参与了山西太原房交会,内蒙古、江苏、浙江、山西等地都有异地代理机构做客户初期积累。”作为云南城投在天津的首个项目云滨大厦,一直非常看重异地市场营销,据该项目营销总监周明介绍,目前意向客户中有近40%来自异地市场,“很多客户看重滨海新区的发展和项目本身品质。”周明表示目前天津相对宽松的信贷政策也是吸引异地客户的主要原因,“‘津十条’并没有明令禁止第三套房贷,没有限制外地人购房,这对异地客户是个利好消息。”周明同时透露,目前部分异地客户已经表现出整层购买物业的意向,这无疑给项目销售分担了很大一部分压力。
事实上,目前市场状况导致很多项目出现销售压力,而异地推广则是分散压力同时确保销售利润的有效手段之一。据记者了解,恒大金碧天下项目可谓是天津项目异地推广的典范之作,项目一直把北京、河北作为销售主要区域,无论是异地推广还是整体造势都非常成功,已售楼盘有70%客源来自异地,巨大的消费潜力不容忽略。恒大天津项目异地推广的受益者还包括恒大绿洲项目,据了解,恒大绿洲项目开盘热销的3个亿中,有近6千万来自北京、河北的购房者。同样注重异地推广的星耀五洲及南开区、河西区的部分高档楼盘也都从中收益颇多。不过异地推广也只算是拓宽营销渠道的手段之一,虽然天津市相比于其他一二线城市房价有一定优势,但是很多客户仍选择观望,对于异地推广的效果还是需要理性对待。在6月24日北京夏季房展会上,绿地集团京津房地产事业部总监李蓟就表示,鉴于目前政策的压力较大,即便是把项目推介给北京客户,主要目的不在于销售业绩,而是宣传知名度。他认为在购房观望气氛较浓的当下,地产品牌自身的宣传也是必不可少的。有专家分析,房地产项目异地推广也是部分房地产公司进行品牌扩张的一种方式。通过产品的外地销售,取得该地区购买者的认可,既可以实现销售的目的,又可以借助优质的产品扩大企业品牌效应,寻求在当地的合作机会,这种方式有时可以达到“一箭双雕”。
商业地产高档楼盘休闲地产受关注
从根本上说,新一轮宏观调控下来,一些楼盘供应量大的区域逐渐形成了供过于求的市场局面,本地难以消化所有的楼盘,因此有越来越多的开发商积极主动地走出去推销自己,更加重视楼盘在异地的营销策划。那么是不是所有类型的房子都适合异地推广?答案是否定的。曾经策划过大型异地看房活动的《温州晚报》记者就表示,近期每到周末,大大小小的楼盘推介会就在温州各大酒店轮番上演,但效果未必都好,“部分投资客会钟情商业地产,客户下单虽然谨慎,但是随团看房的人数有所增加。”这说明购房者对市场产品针对性较强,而且对整体市场有比较客观的判断。据了解,目前本市注重异地推广的地产项目都有明显的卖点,产品类型、地段、产品设计、超高性价比、自然资源优势等都是吸引异地购房客户关注的理由。“往往是高品质楼盘和较大体量的楼盘会更积极地参与异地推广,因为不会冲击当地的普通商品房市场,从供应结构上相对合理。”南开大学房地产金融研究中心主任徐保满表示。从目前天津市场看,市中心高档楼盘如津门津塔、仁恒海河广场等知名项目都有异地购房客户主动购买,他们看中的就是市中心地段的升值潜力及项目本身品质的保障。而异地客户看重恒大除了地产品牌及产品外更主要的是看中项目周边的自然资源。据了解,客户81%以上是自住兼投资,他们会先选择满足自住需求。
丰富的产品、可以接受的价格、城市未来的发展潜力,成为很多异地购房者选择在天津置业的理由。而真正对位的产品才能获得更多客户的青睐。记者在接触一些以投资为需求的异地购房者后了解到,他们一直在寻找新的适合投资的城市,而由于政府调控力度的加大一些城市楼盘价格已近于明显松动,这可能就是他们抄底好时机。由此可见,异地购房市场仍有很多实力买家在伺机入市,而这也正是很多尝试异地推广项目表现乐观的主要原因。
“不动产”受限异地推广以品质为先
“如果异地推广能够带动销售那当然是好事,但是也要看推广城市自身的房产供应量,房地产作为‘不动产’还是有自身的特殊性。”徐保满认为从某种程度上来说开发商的异地推广之路并不一定好走。但有着丰富的异地置业经验的张先生则表示,‘不动产’投资更多要考虑城市的投资潜力,一个城市投资潜力主要看以下几个因素:经济发展强劲,居民生活水平较高;城市发展规划合理,有良好的城市环境,包括生态环境、景观环境、区位环境和自然地理环境;城市品牌强势,有定位、有特色;对周边区域具有吸引和辐射力、城市楼价相对稳定,成交价格及交易量波动不大等。他认为只有城市具备发展潜力,异地置业才能自住投资兼备,把风险最小化。而天津这座城市正处在快速上升期,完全符合潜力城市的各项条件。
除了城市整体带动作用,楼盘本身品质也很重要。目前房地产整体市场已经向买方市场转移,消费者拥有较为充足的选择空间,“就目前市场情况看,单纯的投资行为还是要承担一定的风险,客户很谨慎,因此针对异地客户不能一味地强调投资价值,还是要先满足他们异地居住的梦想。”某开发商对记者说。同时,记者通过采访也了解到,异地购房客对楼盘周边环境、交通便利性、楼盘升值潜力、楼盘总价都非常看重,同时异地购房者会更相信眼睛看到的,这要求项目有较好的品质呈现,从周边环境到社区配套都尽可能品质化,增强异地者的购房决心。由此可见,无论是想锁定本地购房客户还是想吸引异地消费者,开发商都需要在产品类型和品质上多下功夫,事实也证明,真正的精品住宅是可以经受着市场考验的。