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津城楼市调控平稳前行
数据 新政之后至6月底,土地供应面积为1011万平方米,成交面积为
646万平方米,分别占上半年总量的45%和38%
深读 土地供应的稳步增加有助于房地产市场的宏观调控,稳定市场,
遏制房价过快上涨
数据 6月28日,恒大地产拿下6幅土地总计面积近90万平方米
6月30日,中国铁建地产以40.3亿竞得河北区金钟河三幅地块
7月1日,华侨城地产斩获14幅地块,建筑面积220.94万平方米
深读 大部分地块的成交价格都为底价或略有上浮,溢价率较低,
也说明开发商拿地较为冷静
数据 2010年上半年土地成交各区域占比为中心城区3.91%;
环城四区26.06%;远郊五县48.01%;滨海新区22.02%
深读 由于房价经历去年以来的攀高,不少购房者只好将视线由市内
六区转向环城四区,虽然离工作地点较远,但在可接受范围内
4月新政出台之后,楼市成交量应声下落,萎缩近五成,随后2个多月以来一直在低位徘徊,而在土地交易市场却是另外一番景象。据统计,今年上半年本市土地出让面积和成交面积分别为2234万平方米和1701万平方米,与去年同期相比增长150%和135.9%。
土地成交量稳步上升
“总体来看,今年土地交易市场表现为高出让量、高成交比例。”中原地产(天津)投资顾问部分析师郭小娟介绍说,新政之后至6月底,土地供应面积为1011万平方米,成交面积为646万平方米,分别占上半年总量的45%和38%,保持着稳定的增长步伐,并未因新政的出台出现波动。
专家分析,土地供应的稳步增加有助于房地产市场的宏观调控,稳定市场,遏制房价过快上涨。被称为“新国十条”的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中,明确提出“增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划,并切实予以落实。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。”
之后本市出台的《促进我市房地产市场平稳健康发展实施意见》(“津十条”)中,同样强调了增加住房建设用地的有效供应。并且要求,规划部门要会同建设、国土房管部门依据城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模,抓紧编制2010至-2012年住房建设规划,确保中小套型普通商品住房、保障性住房和“城中村”还迁安置用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。
中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰认为,伴随着土地供应的增加,津十条等政策同时强调“严格控制高档公寓和别墅项目建设,支持企业开发建设中低价位、中小套型普通商品住房项目”、“在建设用地供应上要优先安排保障性住房用地”,对中低收入群体购房者而言是有利的。
开发商拿地不犹豫
调控政策出台不久, 4月28日富力地产就以70.5亿元的总价拍得了一幅位于天津津南区咸水沽镇的新地王,总建筑面积301万平方米;6月28日,恒大地产拿下6幅土地总计面积近90万平方米;6月30日,中国铁建地产以总价40.3亿竞得河北区金钟河三幅地块;7月1日,华侨城地产以总价37亿元在津斩获14幅地块,总建筑面积220.94万平方米……
“新政后房地产市场陷入低迷状态,但从土地市场成交看,不少大型房企依然看好天津未来市场。尽管经历了2009年的快速上涨,相对于国内其他城市,天津存在更大的发展空间。“郭小娟认为这是各大企业频繁在津拿地的主要原因,但同时可以发现“大部分地块的成交价格都为底价或略有上浮,溢价率较低,也说明开发商拿地较为冷静。”
“根本原因还是在于看好天津长期的发展。目前房价处于相对低点,考虑到建设开发周期和市场波动周期,根据以往的经验,或许是开发商拿地的好时机。”蒋云峰接受记者采访时说,其中存在很强的不确定性,这也决定了并非所有开发商都决定出手拿地,依然有不少开发商保持观望态度。对于下定决心的企业,目前拿地相对更为容易,竞争不如市场火热时那么激烈。他分析说,“从另一个角度来看,说明一些开发商资金面上比较宽松,有较为富裕的资金用于购买土地,以备未来开发。”
远郊区县土地成交主力
尽管近期土地成交量不断攀升,但成交价格并未水涨船高。“市中心可供土地越来越稀缺,环城四区、远郊区县和滨海新区成为成交的主力。”郭小娟向记者提供了一组数据:2010年上半年土地供应各区域占比为中心城区2.16%;环城四区30.25%;远郊五县36.99%;滨海新区30.59%;2010年上半年土地成交各区域占比为中心城区3.91%;环城四区26.06%;远郊区县48.01%;滨海新区22.02%。
郭小娟分析说,“根据目前土地出让的情况看,未来的房地产项目更多将围绕环城四区、远郊县和滨海新区等区域。双城双港的规划,让滨海新区的发展引人关注,同时核心区土地供应不断减少,更多出现在北塘、汉沽等地;对于远郊县的项目来说,除投资、度假型产品外,更主要是以地源性客户为主;由于房价经历去年以来的攀高,不少购房者只好将视线由市内六区转向环城四区,虽然离工作地点较远,但在可接受范围内,比如中北镇区域的快速成熟原因就在于此。”
蒋云峰认为,受土地供应影响,未来更多项目将出现在环城四区,但要关注其相关配套建设包括交通、商业和教育等,做好这些方面,才能转化为有效供应,从而缓解市场的结构性矛盾。