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酷暑烈日下,楼市寒意阵阵,唯独中小户型成交呈现一丝暖意。根据市场研究机构的统计,小户型产品因具备低总价优势,新政以来仍持续显现需求热度,成为弱市中的一大亮点。不过,随着投资型需求受宏观调控影响而退出市场,以首次置业为主的刚需客群挑起市场成交大梁。而之前市中心地段新增的很多小户型项目以商住型为主,居住属性低、投资属性强,并不适合当前的市场需求。在这种背景下,近期新上市的一些小户型项目,纷纷回归宜居设计,增加赠送面积,合理规划使用空间,以赢得刚需市场。
市区小户型近期再放量
近期,市区内多个小户型项目开始进入蓄客阶段,供应量有所增加。
7月31日,位于南开区红旗路与青年路交口东南侧的天津倍儿幸福项目开放售楼处。项目总建筑面积4万余平方米,包括4000余平方米的商业,住宅部分由2栋25层塔楼组成,户型为56平方米至70平方米的一居和78平方米至86平方米两居,预计于9、10月开盘。
8月1日,阳光100发布“南开时光”新产品,建筑面积4.895万平方米,分东塔、中塔、西塔,中塔、东塔16层,西塔28层,共318套,户型以70平方米至130平方米跃层为主,预计9月中旬开盘。
位于河东区十经路与七纬路交口的卓越·浅水湾(论坛新闻)项目,预计于8月底开盘,目前处于蓄客阶段。项目总建筑面积8.98万平方米,包括2栋49层超高层及地上、地下各2层的商业综合体,公寓以60平方米至90平方米为主力户型。
此外,位于南开区红旗南路与宾水西道交口的中海御湖翰苑(论坛新闻视频),位于华苑产业园区复康路与榕苑路交口的海益国际纽约公寓(论坛新闻),位于西青区津涞道与瑶琳路交口的松江城(论坛新闻),位于西青区卫津南路中石油立交桥东南侧的万科(论坛新闻)金奥国际,位于和平区南京路上的瑞景名郡(论坛新闻视频)等项目,目前均有小户型在售。而年内计划上市的金隅悦城、万科海港城(论坛新闻)、靖江鑫园(论坛新闻)、路劲屿东城(论坛新闻)、保利玫瑰湾等新盘,也都将推出数量不菲的小户型产品。
商住小户型宜居性反思
由于具备低总价优势,一直以来小户型产品都深受市场青睐。尤其是刚性需求支撑下的价格挤压型客户,置业目标往往直指小户型。也正因如此,近几年市场中小户型供应量呈逐年增多之势。
不过,由于市中心土地供应日益稀缺,新出让的住宅类用地越来越少,更多的新增供应以公建为主。因此,近几年新入市的中小户型也以酒店式公寓、服务式公寓等商住型产品为主。此类产品,土地使用年限40至50年;贷款首付最低五成,贷款利率最低1.1倍,贷款年限最长10年,且无法用公积金贷款;水电费标准、物业费高过纯住宅;无法享受就近入学、户口准入等置业附加值。总体而言,投资属性大过居住属性。
也正因为商住小户型多定位于投资市场,因此产品规模大都较小、密度很高,户型设计比较局促、实用性强,虽然配套较为完善,但产品空间功能上并不适应家庭生活的需求,宜居性也难以实现。
“新国十条”出台后,大量投资性需求撤出市场,以首次置业为主的刚需客群则挑起市场成交大梁。业内人士分析认为,在这种情况下,居住属性低而投资属性强的商住小户型就将受到挑战,宜居型纯住小户型的市场稀缺性将更为明显。
产品设计追求更宜居
中小户型因其面积有限,存在设计上先天的不足。随着宏观调控的深入,楼市日趋低迷,开发商再次重视起产品设计来。近期将上市的几个小户型项目,产品设计回归宜居性。
在户型设计上,很多项目做得很聪明。如前几年的公寓产品,55平方米只能设计成酒店标间式的房间,而天津倍儿幸福项目则设计成一室一厅,功能分区合理兼具舒适,实现了户型空间的均好性。此外,每户3.1米层高设计,所有户型均设有景观飘窗,部分户型设计大进深的奇偶错层阳台,增加了空间的立体感和使用率,极大提高了室内的空间感和舒适性。
而有些小户型设计则在垂直空间上想办法。如阳光100南开时光的跃层挑高达到6米,而以往同类产品的层高则多为4.8米。如此大的挑高,为业主增加了大量的赠送面积,平均每户可赠送约20平方米,最高得房率可达120%。以85平方米户型为例,可设计为两室一厅两卫。万科金奥国际(论坛新闻视频)推出的LOFT公寓,户型面积74平方米和89平方米,也有不少面积赠送。
在产品配置上,近期将上市的小户型产品配置也较高。如阳光100南开时光采用三层中空玻璃、1.9米高飘窗、首层大堂挑高7.2米,在精装修设计上采用了乐家、方太、SKK等高端建材品牌;天津倍儿幸福项目统一安装了地暖和中央空调,配备有800平方米运动会所。