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从住宅底商到独立商业体,从晚于住宅启动到先于住宅招商,从购房者畅想商业配套到参观实体商业街买房,商业地产正逐渐摆脱依附住宅、晚于住宅开发的经营模式,从被动转变为主动。
据悉,本市部分开发商采取商业于住宅先行,蓟县部分项目、万达广场、天津湾先做好基础配套再着力开发住宅;部分开发商则选择商业与住宅齐步向前,如红星国际、金地·格林世界;部分项目采取先修好周边的道路以及基本配置再动工住宅产品,如武清的尚清湾。尤其在配套尚不完善的郊县,商业先行、抢占时机的现象更为突出。
开发商纷纷寻找适合的开发模式,不论同步还是先行,当前的商业地产并非完全脱离传统商业的独创产品;只不过在内容上更加细分,组合形式上更加多样,时间上更独立,突出个性,让购房者怦然心动,流连忘返。电影中,观众闻香识女人;房地产市场中,购房者不妨识特质辨商业。
创意文化丰富商业
早期创意商业是将民俗风貌、文化艺术等成功嫁接到商业业态中获得社会效益和经济效益。而今,简单模仿建筑形式已不再使购房者“感冒”,购房者在买房子的同时更是买一种生活方式、一站式体验,而开发商也在竭力探寻产品本身包含的隐性东西——文化,将创意文化与地产融合,从而提升家的魅力。
【代表项目】社会山
【优势亮点】将南锣鼓巷、798艺术展馆中常见的创意文化店铺搬入社会山的社区,末那书吧、跳蚤市场、艺术博物馆等等文化场所让业主足不出户享受前卫的文化生活。
【点评】在竞争激烈的市场中,要在夹缝中生存下来,并生活得很好,创意文化能让项目在白热化的“红海”竞争中找到一条别人没有走过的路,也就意味着竞争对手很少。
独立商业体创造城市新中心
人们习惯在滨江道、南市商业街、小白楼商业街等几大传统商圈及周围购物。但市中心的商业旺地毕竟有限,随着城市居住区的变迁,城市传统商业中心已无法满足新兴居住区的消费和购物需求。此时,开发者着眼创造服务于城市副中心区域的商业中心。
【代表项目】天津湾
【优势亮点】商业先行是天津湾最为过人之处,率先将嘉茂购物中心推向市场,吸引了广泛关注。除了嘉茂中心外,天津湾的游艇会、主题公园、五星级酒店,逐渐成为海河周边的新商业中心。
【点评】改变一种习惯并不难,只要有良好的硬件支持。创造商业中心模式就是为城区商业的多点开花贡献自己的力量,改变人们的消费观念。
新社区商业化零为整
开发商持有部分楼盘底商物业,统一经营,聘请专业机构进行招商,避免传统社区商业分散、混乱的弊病。这一新社区商业模式在本市横空出世,部分开发商以居家业主需求为经营方向,根据不同开发节点,为商家量身定做适合的商业业态,这种化零为整的社区商业特质更具发展空间。
【代表项目】金地·格林世界
【优势亮点】基础教育、品牌餐饮、金融招商,金地·格林世界将其社区商业分为三个发展阶段,且不同阶段的商铺地理位置均较集中。由开发商牵头,配合专业招商机构为个人商铺提供开店方向,改变传统商业的分散与混乱。
【点评】社区商业发展到今天,遇到一个难以突破的瓶颈,即单靠底商难以真正做出特色和规模,所以开发商统一规划,化零为整,定期为个人商铺购买者提供投资指导,确实为一种有效措施。
专业市场引领商业
很多开发商利用其强大的资源整合能力,邀约有实力的专业商家进入,这部分开发商从专业市场的良好经营找到突破方向,带动整个区域的发展,最终达到提升项目本身的目的。
【代表项目】万达广场
【优势亮点】独创“订单商业地产”模式为万达集团的发展奠定坚实基础。在开发期间,与华润万家、国美电器等多家实力企业签订联合发展协议。从设计之初根据租方需求规划建设,建成后由行业巨头们租用。不管是200个商家还是500个商家,要求同一时间、同体开业,万达集团利用自身的成功吸引更多的商家,又因为合作的成功再度扩大合作伙伴,已经形成一种良性循环。
【点评】房地产上下游很多行业紧紧捏合在一起,能够起到想象不到的效果,资源整合为房地产行业找到了一个全新的领域。