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如被告人史芮诚就曾以华夏银行某支行行长的身份出现介绍相关业务,此人确系华夏银行昆明分行营销二部经理,介绍了许多单位和个人买房,且其作为股东的“昆明四海诚迅科技有限公司”转移了大量涉案款项。记者获悉,某个银行还与君信和宁山公司签订了战略合作协议,意向性对其授信60亿元。
有了资金和“背景”作为铺垫,关于该项目的广告宣传又多次出现在当地媒体上,甚至以主持人访谈的形式出现。就在2010年6月昆明城改办发文确定永胜村不能作为城中村项目改造之后,君信公司还获得了“昆滇宜居地产低碳先锋”的荣誉。
近年来,随着房地产不断升温,一些部门和单位搞集资建房,集资建房被禁止后又大搞团购房。“华西·滨湖国际生态城”正是在这样的背景下,以低于同地段同类型房屋两三千元的“内部团购价”出现在昆明市民面前,其诱惑自然难以抵御。而在一些单位的工作人员参与了团购后,散户出于从众心理对项目的可信度更是深信不疑。
还有多少潜规则在继续?
从庭审中透露出的种种信息表明,目前房地产行业、金融操作中的种种“潜规则”,也为虚假房地产项目成“真”提供了土壤。
潜规则之一:资金不足就开发。杨庆荣说,房地产项目开发中,开发商的资金投入量一般为20%-30%,其余都是通过项目贷款和融资获得的,“只要项目的手续能批完,我有能力解决资金的问题。”专业人士认为,这导致开发商容易面临资金链断裂的风险,一旦发生资金困难,广大购房者往往是最直接的受害者。
潜规则之二:虚假出资。无论在君信公司还是宁山公司,杨庆荣的51%股权都是“假”的。云南君信投资有限公司是杨庆荣等人通过昆明景天工税代理有限公司及刘春香等人为其垫付了1000万元,昆明宁山房地产开发有限公司是杨庆荣等人通过昆明圣尼商务有限公司及李猛等人为其垫付了1000万元……这些虚假出资竟能轻易就通过了工商部门的验资,不但犯罪成本极低,而且也为今后的诈骗行为埋下了伏笔。
潜规则之三:中介收取“居间费”。被告人苏涌说,自己负责与中介签订居间合同并支付居间费,“公司内部定的标准是一平方米400元。”在此案中,其他被告人也通过介绍客户拿了大量居间费,如史芮诚介绍一个人要收625元/平方米的居间费,总共拿了800多万元。中国商业法研究会秘书长李业顺认为,中介和房地产公司进行商业合作是正常的,但在高额利润的诱惑下,一些中介产生了虚假宣传、诱导购买等不规范行为,值得警惕。
潜规则之四:项目工程边批边建边卖。杨庆荣在庭审中说,项目从始至终没有办理下来“五证”,但“这个行业都是这么做的”。有受害者的证言表明,被告人、宁山公司副总经理王菲对他们说“房子2011年底盖好,手续正在办理”,“房子是特批给你的,手续办下来就不是这个价了,最少要7000元以上”等。
李业顺认为,五证不全就预售房屋是国家明令禁止的,诈骗案涉及如此多的人和单位,难道主管部门就真的毫不知情?只能说明其监管不力、存在失职。