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分化也已开始
“房地产行业可能会迎来新一轮的兼并热潮,行业洗牌加速,行业集中度提升。而不少私募地产投资基金也在此时跃跃欲试,伺机接盘。 ”清科研究中心分析师郑知行表示。
值得注意的是,房地产行业的兼并与洗牌也加速了私募地产基金的分化。
蔡汝雄向记者谈到,目前私募地产基金已经分化为两类,一类是以大型房地产开发企业为依托的基金,其表现出大型化、高端化、银企合作化等趋势。另一类以小规模、无房地产背景的私募地产基金为代表,它们目前已经陷入了募资和寻找项目的瓶颈。
另据张民耕透露,从今年底开始,各基金将陆续有项目进入退出期,届时“是骡子是马”立见分晓。实力过硬的公司将跃上新的台阶,出现“体量”超过50亿元的大基金。而业绩较差的公司则会被淘汰出局。
这样的局面充分说明,由于房地产开发企业融资难,使得创立房地产基金成为各方“共识” ;另一方面,已经建立的私募地产基金,如果没有自身的核心竞争力,在发展的初级阶段就将遭遇“成长的烦恼” 。
上述种种也显示了加入该行业的难度,蜂拥而入的时代已过去。
上错花轿?
对中国的私募地产基金,看多者有,看空者更不少。看空的理由是:众多地产基金主要目的仅是作为一个融资平台,导致投资人变相成了“炒房者” 。初衷本身就存在问题,何谈未来的发展?
一位房地产开发商向记者表示,一天能收到多个推荐私募地产基金的短信, “漫天撒网寻找投资人,给人的感觉就是整个市场充满了混乱、投机的氛围。在国外,私募地产基金是富人的游戏,最低门槛也要几百万美元。 ”
毫无疑问,和欧美相比,中国的私募地产基金才刚刚起步。在美国,房地产开发的资金来源超过80%依赖于基金直接融资,而在中国却占比很小,房地产开发资金来源的50%以上都来自于预售和银行贷款。
看空的原因还在于企业管理问题。中房信集团研究总监薛建雄认为,目前房地产的财务制度还很不透明,政府的土地增值税都收不上来,也就是说这些小股东的利益跟本没有保障。 “大?东赚钱了,良心好的多拿点出来分,不好的就可能一分不给,让小股东保本就不错了。 ”
当然,投资者投资理念不成熟也是困扰基金发展的重要一环。在国外,机构投资者与私募地产基金的配合最为契合,因为两者都追求稳定而长期的回报。而在中国的现实是:人民币基金中,五成以上来源于个人投资者,使整个行业处于“错配”状态。
错配的结构影响了基金运行的轨迹。从投资领域来看,大多数基金集中于住宅市场,这是由于目前只有住宅开发可以满足“快进快出”的投资结构与较高收益。一旦投资人和管理人双方只为谋求短期利益,就将缩短投资周期,变相成为高利贷乃至炒房团,这无异于饮鸩止渴。
“从国外的经验来看,私募地产基金在美国发展壮大,一个重要的宏观环境是上世纪70年代通过的一系列法案,允许保险、养老基金等机构投资者投资房地产,并在80年代的税改中,取消了个人投资不动产的一系列优惠,从而使机构投资者成为不动产的投资主体。 ”稳盛投资管理有限公司总经理吴涛表示。