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中国式地产情结
地球人都知道,中国人有地产情结。由于国内投资渠道相对狭窄、品种单一,在“史上最严厉”的调控之前,投资人炒房;调控之后,高净值人群的主要投资方向便集中在房地产信托和私募股权投资两大领域。
数据显示, 2011年三季度以后,房地产信托规模开始收缩,占同期资金信托总规模的比例也从最高的17.24%快速下降为14.83% ; PE的整体情况亦不佳,过去几年为企业做Pre-IPO成为大多数PE的主要收入来源,而近期股市持续低迷,企业的上市市盈率一再下跌, PE的暴利时代一去不复返。
在两大投资渠道尽显疲态,而个人财富持续增长的情况下,高净值人群的投资需求仍然旺盛。目前国内地产私募基金的目标收益率一般在20~25% ,稳定、持续的高水平收益率能够吸引风险厌恶程度较低的投资需求的关注,之前通过其他平台进入房地产投资的资金将会有很大一部分转移至私募地产基金。
当然,归根结底还是对房地产整体形势看好。无论是如火如荼的城市化进程,还是刚性及改善性需求,都给中国地产行业抹上了明亮的色彩,也给投资人入注了信心。 “从收益情况来看,房地产依旧为较高收益的产业。 ”因此,热钱绝不会放弃在这个领域掘金的机会。
因危得势
目前,人们已经用“鸿哀遍野”来形容房地产市场。
6月5日,住建部依旧表态称坚持房地产调控不动摇。这被解读为,即使在当前经济下滑的形势下,楼市调控政策基调不变,即不加码,也不放松。其中,限购和限贷政策“红线”被再次明确,这将成为地方政府微调政策重要约束条款。
同时,库存连创新高,房企面临巨大的去化压力,单纯的降价已经难以实现大批量的跑量。
据戴德梁行的一份报告显示,持续的房地产市场调?令银行对房地产类贷款尽显疲态,房企高负债率及存货量基本面急需改善,现金流及偿债压力依旧突出。今年4月,全国房地产开发企业从银行获得的新增信贷资金总额约为1546亿元,占房地产开发资金月新增量的27% ,为年内最低。
值得注意的是,曾经被称为“救命稻草”的房地产信托也在今年进入兑付高峰期。据中金公司研究报告统计, 2012年预计房地产信托到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元; 2013年预计到期规模2816亿元,总还款额约3100亿元。今年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰,第三季度到期规模约1000亿元,其他季度到期规模350亿至500亿元。
这就使得开发商的资金问题愈发突出,破产房企已经出现,杭州瑞达实业投资、杭州金星房地产开发有限公司、杭州锦绣天地房地产开发有限公司即是例证。
事实上,似乎对房地产开发商来说,四顾茫茫,唯有私募地产基金。
“复星系”的佐证
早期开始关注私募地产基金的开发商们已尝到了甜头。 “复星系”便是一个很好的例证。
5月17日, “复星系”的地产基金管理公司复地[简介最新动态]共赢资本发行的复邦Ⅱ期基金获得超额认购,募集规模超过6.3亿元人民币。此次发行的复邦基金Ⅱ期,为满足不同投资人的风险偏好以及多样化选择的投资诉求,采取了投资人分级(优先级与次级)的结构性优化设计。
“我们目前管理的基金主要分为三个类型,第一个类型为主题类基金即复邦城生态商务社区发展基金,主要做以上海、北京近郊为主的商务综合园区。第二类型是机会基金,例如把握一些并购的机会,收购一些现成的物业和项目等;第三类则是尝试做一些资金池,预期回报相对固定,但是期限会较短的一些产品。 ”复地共赢资本总经理丁亚明告诉记者。
“复星系”已先后成立了三个差异化定位的地产基金管理平台,分别为智盈投资、星浩资本和共赢资本,三者方向各有不同,分别侧重于跟投复地开发的住宅项目、大型城市商业综合体、复合型商务地产的投资与开发。
据了解,成立不到一年的复地共赢资本目前管理基金资产的总规模超过12亿元人民币。丁亚明表示,未来三年,复地共赢资本基金管理规模将达到60亿元人民币。
“复星系”仅是冰山一角。据盛世神州房地产投资基金副董事长蔡汝雄透露, 2010年中国房地产基金管理公司约100家,管理资金约200亿元。有机构预测2012年中国房地产基金将会增至500家,资金管理规模约1000亿元。
值得注意的是,这个数字与2011年房地产贷款总额10万亿元相比,仅为1% 。可见房地产基金总量目前依然弱小,未来市场发展空间巨大。