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二、开征房地产税的可行性
1.我国在改革中已推出的“土地出让金”,其性质是土地使用权的价格,即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租;而房地产税,其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负,收取者(国家)凭借的是社会管理者的政治权力。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系,不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。
2.前些年,在无每隔若干年重评一次税基的房地产税制度框架的情况下,土地出让金的生成价位较高,而一旦推出房地产税,其生成价位会因交易者预期的改变而相对较低,这种差异也并不是开征房地产税的硬障碍。在中国渐进改革已形成“路径依赖”的情况下,我们完全可以设计“老房地产”与“新房地产”有所不同的税务区别对待办法。
3.我国城镇土地都为国有土地,有人认为这迥异于国外在私有土地上可开征房地产税的情况而形成了我国特有的法理冲突。其实国有土地终极所有权与对房地产使用权持有者开征房地产税并无硬冲突,不存在法理障碍。理由是:第一,从国际经验(如英国)和海外经验(如香港)看,房地产税可以对私有、公有(英国可区分为中央政府、地方政府和公共组织等不同主体所有)一视同仁地全覆盖。第二,我国改革实践中国有企业“利改税”的自身经验也可援引:虽然终极产权是国有的,但掌握使用权的主体(不论企业或个人)是具有自身相对独立物企利益的主体,根据客观需要完全可以在通过立法程序后,以税收手段对利益主体的利益情况施加调节,以利公平竞争或优化再分配。
4.开征房地产税需要有产权登记与保护、税基评估、信息管理与沟通、税收征管等方面各环节的专业力量与条件,但这也并不能成为否定开征此税可行性的理由。我国有关部门已在十个地方推行数年的物业税基模拟评估和相关工作试点,所要试验的就包括此类问题的解决方案。相关的信息系统、人员培训、评估软件和收缴管理等,都不存在硬障碍。
5.开征房地产税在市场经济国家有多年积累的丰富经验,我国完全可以结合本国国情与实际,借鉴吸收而形成“后发优势”。当然,中国近些年的“小产权房”、历史上形成的“经租房”等问题,确是其他国家一般没有的情况,需要稳妥处理,但在配套改革中,这些都是可以设计对策方案、渐进合理解决的。
三、如何看待保有环节税收促进住房供需平衡和产业健康发展
对不动产(房地产)的相关调节,其原理上也是寻求一个供需状态的合意。供需状态如果平衡,价格就不会往上猛冲。但是恰恰在不动产方面,最根本的要素——地皮,是属于天然垄断、特别稀缺的性质,也就是人类社会各中心区的地皮是最稀缺而无法增加的,必然越来越金贵,不能说按照中国960万平方公里平均下来,每人有一份那还是很宽松的,实际上所有利益相关者争夺的,都是中心区、黄金地[简介最新动态]段、好的地段的不动产,即争取怎样在里面享有一个份额。谁享有,谁就垄断。这样一来,自然垄断就造成了供需长期倾斜失平,我们只是力求合理地来调节这样一个状态而尽可能达到最多社会成员的基本满意。那么就必须强调双轨统筹,而且应该在高端住房保有环节征税。
这个税会产生什么效应?第一,对于想买房自住的人,这实际上会改变他的预期,倾向于更实惠一点买相对小户型的房子,于是正好收敛了供需紧张情况下需求方面的冲劲,并提高了土地集约利用水平。第二,买房为囤在手里做自己的“商业性社会保险”的人,会考虑买了房以后不再空置,而是租出去,于是在社会没有增加投入的情况下,却增加了租房市场的供给,又缓和了供需之间的矛盾。第三,买来炒房的人,不敢说就完全不炒了,但是在炒的时候会收敛自己的行为。因为这时整个社会氛围和利益相关者的心态和预期都有所改变,炒房者们自然会估计风险悠着点儿,而且他会考虑后边多数接手的人是要用于自住的,所以他自然而然会考虑多炒中小户型。这样一来,需求方整体结构变了,开发商拿了地皮以后当然也要考虑更多提供中小户型,而且在自己参加土地招拍挂的环节上不能像原来想得利润空间那么大,要谨慎一点。综合起来,需求沉稳收敛了,同时有效供给增加了,总体的供需情况就会趋于更平衡、沉稳、健康,泡沫少些,转变发展方式所追求的一些“可持续”的因素,也会注入在里面,比如土地集约利用。