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图六:14层消防水管图
图七:34层雨水管图
图八:窗户下口铁皮封堵效果
图九:窗户上口铁皮封堵效
表二:中建国际港(一期)楼盘问题及业主权益诉求
问题
细节
业主要求
1、空调室外机安装问题。
所有户型的空调室外机位均未设置运送室外机的洞口,严重影响了业主安装、使用和维护空调的安全性和便利性,并可能给业主和安装人员带来潜在的人身安全隐患;如安装人员要求采用高空吊篮或蜘蛛人安装,则会增加业主的安装成本。
开发商必须开出能运送室外机的洞口,并全部承担相关费用;否则,开发商应承诺:在房屋产权期限内,承担业主在安装及维护空调时由此所产生的额外费用,并对空调的安装和维护过程中发生的人身意外和相关经济损失承担全部责任。
2、窗户的通风面积及外观问题。
起居室不满足建筑规范关于通风面积不得小于地面面积百分之五的规定。
由于前期设计不合理或安装错误,导致内部护栏和相应的窗户开启扇重新安装,重装后的开启扇下方额外隔出一个很小的窗框,极不美观。
开发商需将窗户换成能满足通风要求的正常的窗户;或者,开发商应给予业主经济补尝。
3、临时降低一期物业收费标准。
合同上所规定的2.9元/平米.月的物业费用是指:为一个容积率为2.5绿化率30%的完善小区提供国家规定的四级服务标准的物业收费标准。然而,从目前国际港一期项目来看,这还不是一个完善的小区,其容积率远远大于2.5,而绿化率远远小于30%,因此在二期项目完工之前,对一期业主收取2.9元/平米.月的物业费用是不合理的。
在本小区全部楼座正式交付前,开发商及其分管本小区的物业公司应降低对一期业主的物业费用收费标准。具体收费标准可由业主和开发商或物业公司另议。
4、标准层公共空间的装修标准太低。
标准层公共区域的装修标准过低,严重不符合前期“公共区全部高标精装,配置全明电梯厅,呈现新城难寻的入户仪式感”的宣传措辞,和楼盘销售对公共空间全部瓷砖覆盖的承诺。
开发商及时整改,对公共空间全部瓷砖覆盖,以达到之前宣传承诺的标准。
5、户型尺寸严重错误。
南北两居户型(1号楼1单元05、2单元01户型)的卧室深度与户型图严重不符,户型图中标注为4.1米,实际测量仅有3.1米左右,造成业主难以安排床和衣柜的摆放,同时也不能满足卧室的基本空间要求。
开发商给予相关业主经济补偿。
6、入户放置冰箱的槽位太浅。
纯南两居户型(02、03户型)入户放置冰箱的槽位太浅,导致冰箱放置后凸出所在平面,影响业主从冰箱前通行并占据了额外的使用空间。
开发商提供合理的解决方案,或给予相关业主经济补偿。
7、客卫的洗衣机和马桶位置距离过近。
三居户型(1号楼1单元01户型及2号楼的相应户型)客卫的洗衣机和马桶位置距离过近,可能导致无法同时正常安装和使用洗衣机和马桶,影响了业主的生活便利。
开发商提供合理的解决方案,或给予相关业主经济补偿。
8、客厅中暖气散热片和空调机位过近。
南北两居、三居、四居户型(1号楼01、05户型及2号楼的相应户型)客厅中暖气散热片就在空调室内机位下方,功能互斥,会严重影响彼此的使用效果和寿命,降低了业主的采暖和制冷体验。
开发商提供合理的解决方案(如移动暖气散热片到其他合理位置),或给予相关业主经济补偿。
9、绿化率达不到合同规定的30%。
从已完成的绿化部分可见,树木种植的相当稀疏,可以预见在交房时会远低于当时承诺的世博原版园林的标准,甚至可能达不到合同所要求的30%绿化的标准。这会严重影响业主日常生活的体验。
开发商及时整改,以达到之前宣传承诺的标准。
10、大多数户型奇数层和偶数层公用一个窗框。
大多数户型奇数层和偶数层公用一个窗框,造成相应户型窗框的上部和下部不能够和墙体紧贴,而是仅仅用类似纸的软质材料和铁皮封堵。且铁皮已经发生开裂、弯曲、变形。可以预见,这样封堵的防水性和保暖效果很差且不耐久,日后发生问题需要多方配合处理,难度很大。
发商提供合理的整改和解决方案,确保所有窗户达到应有的防水、保暖和美观效果,并提供相关的质保承诺。
11、外墙涂料反复修补
外墙涂料在首次涂刷完成后经历过长期、多次的反复修补,使人不得不严重怀疑其质量是否符合相关标准。
开发商提供关于涂料反复修补的合理解释,提供相关的证明材料,同时提供对涂料质量及其可能导致的安全问题的责任承诺。
12、经业主自行测量,各户型有效使用面积均与合同面积、户型图面积和样板间面积存在较大差距。
且之前因开发商与业主签订的格式合同中包含3%以上的面积差据实结算房价的相关条款,与业内通行的3%以上由开发商承担相关责任的规则不符,业主有充分理由怀疑开发商可能存在面积欺诈行为。
(1)开发商提供具有合法资质和程序的面积测量文件供业主查看,且承诺业主拥有自行联系其他具有合法资质的机构再次测量的权利;(2)开发商承诺,若对面积误差超出3%的,在双方依照合同据实结算房价款的基础上,参照业内通行的水准为相关业主提供额外经济补偿。
13、代缴契税
一期业主购房时关于开发商代缴契税的相关条款为开发商提供的格式条款而非业主自愿,变相剥夺了业主自行办理契税缴纳和房屋产权手续的权利。
开发商承诺可以因业主在收房时的主观意愿更改为由业主自行办理契税缴纳和房屋产权手续。对愿意继续委托开发商办理以上手续的,开发商承诺将根据业主家庭房产数量和房屋面积、价格的实际情况据实收取相关税费,而非以统一按照上限收取,后续再退还多收部分的形式。
14、管道从走廊顶部穿过
1号楼、2号楼14层、34层楼道管道问题,有管道从走廊顶部穿过,严重影响观瞻。此类行为未在双方签订合同之前对相关业主予以告知,侵犯了相关业主的知情权。
开发商及时对管线采取装饰措施,尽可能改善观瞻效果。
15、厨房和客厅之间的墙壁达30厘米。
发现南北通透2居的厨房与客厅之间的墙壁达到30厘米左右(在厨房内侧,靠近窗户),长度达到1米多,而且墙壁上方也有长度达3米长的达到30厘米厚的墙,可见并非承重墙,应该是开发商为了弥补先前开发设计缺陷进行的,本来原有厨房空间就小,但是却被多占据了一部分空间。
由于操作方便性的降低和功用性能降低程度远远大于空间数字上减小带来的损害。因此强烈要求开发商为所有出现此种现象的业主进行赔偿2-4万元人民币。
16、洗手间内有强烈大小便强烈刺激气味
发现多栋楼内业主洗手间内有强烈大小便强烈刺激气味,表明施工人员先前在业主楼内有大小便,而且以前曾见亲自见过,举例如一号楼二单元的0201,1701(14层)号,还有一楼的楼梯口。
1)影响业主心里的反感的感受,和强烈刺激气味。
2)如果先前有大小便,之后进行再次抹水泥,在施工中如果施工人员没有进行仔细处理对质量有影响。(而且这种质量情况和处理是有很大可能,因为室内没有水,不能冲洗,同时粪便不能处理)
3)希望开发商进行补偿和惩罚,返给所有此种现象的业主2万元。
17、窗户边框被踩踏
底层业主(实际楼层为2层)窗户边框有被施工人员踩踏破损现象,严重影响业主使用和美观。
进行更换或者给予经济补偿,补偿金额为1万元。
18、电视背景墙长度太短
全南两居客厅电视背景墙长度太短(2.3m),没法装柜机空调,只能装挂机空调。客厅墙厚巨厚为370,且是暗柱,里面全是钢筋,后期空调开洞,肯定费时费力,而且影响结构够安全。因此强烈要求开发商统一在全南户型客厅顶部开设空调洞口。
进行整改或者给予经济补偿,补偿金额为1万元。
19、墙面的防水腻子不达标
墙面的防水腻子不达标,稍有水及脱落,露出水泥墙体
重新施工,采用符合合同要求的防水腻子,整改时不影响交房,整改结果需要通过业主检查;或者按照居室面积给予业主2-4万元补偿。
20、墙体过厚
1号及2号楼墙体居然高达400mm甚至500mm厚(同样30多层的各大楼盘,墙体最厚为200mm),墙体过厚造成每户在套内面积不变的情况下,地毯面积大大降低,严重影响业主的使用、侵害业主的经济利益。
此项已无法整改,要求开发商按照每个户型具体情况,计算因墙体过厚造成的业主使用面积的损失,并以合同注明的使用面积2.3万元/㎡的单价标准进行货币补偿。
21、车库设计不合理
车库出入口设计不合理,空间预留不够,容易剐蹭、导致拥堵。
增加车库出入口空间,方便车辆进出;要求制定车辆出入方向的严格规则,可以参照单行道方案,避免堵车。
22、产权证办理/学区划分
鉴于中建和中海的重组关系,要求明确国际港后续问题的负责人。比如房产证办理/学区划分等。
23、契税及公共维修基金缴纳问题
开发商要求契税及公共维修基金需在收房时交至开发商处进行代缴,并需要缴纳1300元委托代缴费用。
业主要求自行去税务机关缴纳,经协商后开发商同意,但开发商表示业主自行缴纳契税及公共维修基金也需要向开发商上交1300元委托代缴费用,对此业主表示不认可。