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开发过热挤压利润空间,成都楼市面临重新洗牌
一切现象和资料均表明:成都是房地产开发的热土,且不说几大房地产巨头纷纷到成都攻城掠地,单从开发规模来看,即处于不断升级状态。资料显示:1至6月,成都市房地产开发完成投资50.1亿元,增长32.4%,占全市固定资产投资总量的31.4%,拉动全市GDP增长2.3个百分点,比全国平均速度高出4.2个百分点,完成投资量和增同均在全国15个副省级城市中名列第三。1至6月,房地产土地购置费达7.8亿元,同比增长57.5%,且有从城区向周边进一步升温的趋势。
成都的开发商在概念炒作和模仿学习方面丝毫不落后于其它地区的开发商,研讨会升级、楼盘概念升级、营销手法升级。且房地产媒体的专业化程度和参与性也极强,业内人士说:这也是促使成都房地产市场不断走向成熟的因素之一。
开发过热使成都房地产市场存在的潜在问题得以暴露:一是开发企业规模过小,难以抵抗强敌入侵,成都亟待培育可以问津全国市场的名牌企业。二是西部开发的机遇使更多的企业和资本看好成都市场,但由于当地消化能力有限,过热的开发可能会导致一批实力不强的企业过早的出局。
另外,由于开发热,使成都房地产市场一些不错的项目日子也日渐难过起来。如城区高档住宅销售压力增大。因此,业内人士预言:成都房地产市场重新洗牌迫在眉睫。
大盘时代竞争升级,个性楼盘脱颖而出
其实单就成都本地的房地产开发来说,其操盘手法已深得南方沿海城市真传,楼盘品质、开发理念、消费意识都在一定程度上超过了北京。加之大盘时代的逼近,迫使楼盘必须在彰显个性上多下功夫。
从如下楼盘可以看出成都楼市的个性化。
具有音乐和郊区化双重主题的府河音乐花园。该项目位于成都市人民南路南延线华兴大道,以低密度、高绿化率的多层跃层住宅在城区高档公寓和郊区别墅之间准确地找到了自己的定位。巴赫音乐广场、瓦格纳花园、贝多芬花园三大主题音乐花园犹如社区的灵魂,完成了住宅与人类精神追求的完美结合;可同时容纳500多人的音乐厅,社区外面占地80亩、开放式的维也纳森林公园均可称为全国住宅社区中的首创。该项目总建筑面积20多万平方米,成为今年成都一次性开盘最大的楼盘,从实力和魄力来看,开发商成都森宇集团均可称为成都楼市主流企业中的后起之秀。
华西美庐,位于华西医科大学校园内,其楼前占地9000平方米的标准足球场、校园内的古典风格建筑及荷花池、华西医科大学及周边浓厚的文化氛围都成为这一项目的突出卖点。由于华西美庐为28层的电梯公寓,而周围建筑密度和高度极低,均为市规划局划定的规划保护区或绿化带,视野开阔。使这一项目成为绝版的高校概念股。
位于黄金地段、欧式风格的高尚社区雅典国际社区和锦江花园城均为30多层的高层建筑,可俯瞰府南河美景,两项目毗邻且全部定位于高档人群,构成了成都目前人气最盛的区域。
由成都置信开发、地处温江永宁镇与青羊区交界处的芙蓉古城,以川西民居、江苏民居、云南民居、唐风建筑等组成不同的四合院。芙蓉古城颇具轰动效果的就是在成都房地产界率先推出的样板小区营销模式,以至于芙蓉古城尚未开盘,前来参观的人已经蔚为可观。有人预言,此项目若放在北京,绝对卖疯了。
在开盘时颇为轰动的成都万科城市花园充分利用了东城的地貌,推出了平原地区的坡地住宅。它在首期住宅推出了“平层住宅”、“花园洋房”和“连排别墅”的三种不同形态的产品。深圳住宅中运用较多的连廊及围合式特征均在此发挥到了极至。由于城东的经济水平所致,目前万科城市花园的销售并不理想,有成都业内人士怀疑:仅靠万科品牌能否扭转人们长期以来形成的地域价值观。但由于成都市今后将向东向南发展,且万科拿到的地极便宜,属市政府招商引资项目,从长远看,该区域应该是成都最后一个原始股。
旧有格局即将打破,逆市操作孕育黑马
成都房地产市场发展脉络已日渐清晰,并逐渐暴露出一系列问题。如郊区住宅挤压城区住宅份额,城区高层住宅因价格昂贵而销售受阻,如华西美庐、锦江花园城、凯莱帝景等,虽然在项目设计和地理位置上均有许多可圈可点之处,但被市场接受才算最后的成功,显然,这些项目没有那么好的运气。这些项目的负责人分析原因时认为:是房地产市场竞争激烈所致,加上地处市区,规模不大,价格又高,难以对客户形成吸引力。
正因为此,郊区概念楼盘风头渐劲。如府河音乐花园开盘五个月就已基本完成销售,且所投入的广告费仅有几十万元,在一个消费能力本来就有限的城市,可以说是创了奇迹。对此,其开发商——成都森宇集团副总经理蒲薇说:这和府河音乐花园的前期市场定位密不可分,更重要的是,开发商是真正在为购房者着想,将社区的主题落在了实处:即音乐花园、音乐厅和音乐学校的修建。从市场的细分和客户的细分来看,府河音乐花园都已走在了成都房地产市场的前面。
郊区住宅得以兴起的另一原因是:城区内的高档住宅已处于饱合状态,政府在规划方面对城区住宅的规模控制很严,加上城区内已没有较大的地块可供开发,这一切都在影响城区住宅的规模、品质和居住环境。另外,走出市区几公里路程,即可换来城区住宅两倍以上的面积,并带私家花园或者是屋顶阳光空间,户型更富于变化。种种原因表明,府河音乐花园的成功不是偶然。
成都素有南富西贵、东穷北匪之说,南部成为高档住宅开发最为密集的地区,特别是随着高速路的贯通,南郊房价的升值指日可待。府河音乐花园及该区域项目被业内人士称为最具升值潜力的黑马股。
一贯不被人看好的东城也走出了逆市上扬的态势。可能因为该区域项目有先天不足之嫌,促使开发商不得不在规划设计等楼盘品质方面下功夫。如在环境设计方面,万科请来了澳洲伍兹贝格环境设计公司,蜀都花园请来了澳大利亚贝尔高林景观设计公司,东方明珠请来了奥亚(香港)园境事务所;建筑设计方面,万科由奥地利·卡尔-法赛尔-陈建筑师事务所主刀,蜀都花园由西南建筑设计院担纲,东方明珠则由中国著名中青年建筑大师崔恺领衔。因此,个体楼盘品质并不逊色,城东整体开发落后状况的改变也只是时间问题。
成都房地产外强压境,本土开发商能否挺住
成都房地产市场吸引了许多外地企业及大资金,如早期即进入成都的沈阳华新国际外,香港上市公司鹏利集团,深圳万科、大连万达、深长城、西藏药业等纷纷进入成都房地产市场。华新国际开发的锦绣花园,香港鹏利集团开发的凯莱帝景,万科开发的万科城市花园,万达的成都花园,西藏药业控股开发的罗浮世家等,不久前,深长城宣布,将在成都市高新区投资15亿元人民币,开发建设1300亩的“深长城五洲花园”。
大企业及大资金的进入对于成都的房地产企业来说,只能是市场机会越来越大,生存的空间越来越小,寻求突破或再生成为必须的选择。特别是外地企业所开发的项目无论从规模或质量上来说均对当地企业带来了极大压力,有成都人曾说,成都的房地产商面对强敌压竟没有丝毫的反抗能力。因此,自强成为成都开发商的当务之急。据悉已有不少成都开发企业正在寻找外出拓展市场的机会,而最被看好的城市则是北京。“无论从市场化程度、房地产开发水平、消费潜力、发展前景来看,北京都是对外地企业最具诱惑力的地方。特别是申奥成功,对我们进入北京市场有决定性影响。”成都森宇实业集团有限公司副总经理蒲薇对记者表达了这一观点。“外地的企业和资金进来了,成都的开发商也需要有一个突破口,现在来看我们在成都是做得比较成功,但离主流大企业的距离还很远。有的企业会选择立足本土一直做下去,森宇集团则希望到一个更大的市场中去锻炼自己,检验自己的实力。目前北京市场正在运作之中,我们走出去是迟早的事。”(王红月)