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在福州700多家房地产开发企业中,中小房地产企业占据了绝大多数。据了解,日前福州一级房地产企业只有4家,二级14家,三级61家,临时资质的597家,约占总数的86%。统计资料显示,2000年全市规模上亿元的开发企业只有5家,而且投资额最多也只在2.9亿元左右。另据统计,去年商品房销售面积上千万平方米的开发企业也只有10家。由此可见,福州房地产开发企业存在着规模偏小,实力不强的问题。随着我国即将加入WTO,同时国家已经确定“十五”结构调整是主线,可以断定,房地产企业整合已迫在眉睫,势在必行。面对结构调整,中小房地产企业如何找到自己的发展方向呢?
中小房地产企业应当认识到限制自身发展的主要因素
中小房地产企业只有找到自身发展的局限性因素,才能实现自我突破,把握好适合自己发展的路子,找准发展定位,不断做强做大。当前,限制中小房地产企业发展的因素有:
1、实力太小。中小房地产企业大多资金较少,注册资金不多,缺乏自有资金,融资能力较差,在项目动作过程中往往开发资金严重不足。此外,从业人员整体素质较低,尤其缺乏复合型人才,也是中小房地产企业实力小的原因。
2、市场有限。由于实力太小,造成开发量小,开发成本高,再加上不少开发企业重视眼前利益,没有长远打算,不注重品牌塑造,缺乏品牌支持,使一些中小开发企业知名度低、信誉差,其市场的占有率也就低。
3、发展动力不足。中小房地产企业往往存在着观念陈旧、机制不活,抗风险能力差的问题,因而在发展上往往出现慢半拍的现象。大项目都被品牌实力企业抢去,中小企业项目既少又小,只能起到点缀作用。随着我国加入WTO,中小开发商将面临着更加激烈的竞争。特别是今年6月央行提高贷款门槛之后,中小企业资金运作将面临新的考验。
受上述三大因素的影响,中小房地产企业要么被淘汰出局,要么找到适合自己的新的发展方向,不断做强做大。
中小企业应找准自己的发展方向
与其他行业需要大批的中小企业作补充不同,房地产业是越发展越拒绝中小企业,因为无论从城市规划还是降低成本的角度,房地产业都要求成片开发,中小企业在成片开发能力上显然低于大企业的,所以那些资质低、资产也不良,且连续数年开发任务量很小,几乎无效益可言的小型房地产企业,肯定会被淘汰出局。对于那些目前效益尚可的中小房地产企业而言,也应尽早考虑自己的出路。笔者认为,中小房地产企业可以向以下几个方面发展:
1、向“大”而“强”发展,提高综合实力。肯定每个企业都愿向这个方面发展,但问题是要靠自己的力量发展壮大。而做大做强企业,需要一个漫长的渐进过程,其间又会有许多不可预测因素可能会阻碍企业的发展。而我国在加入WTO后,开发规划对国内外企业是一致的,国外开发企业会积极进入我国市场,他们的实力强且经验丰富,我国的中小房地产企业在竞争中要胜过他们,必须采取快捷的方式向“大”而“强”发展。而快捷方式无非就是兼并与联合两种。
2、向“专”而“精”发展,突出核心竞争力。中小房地产企业既搞建筑设计,也搞工程开发、工程建筑、工程销售、物业管理。随着竞争的加剧,中小企业应当趁早找出自己开发行业最优势的方面,突出一点,全力发展做到企业虽“小”,业务却“精、深、大”,成为竞争中的优势企业。如果中小房地产企业不想到外地发展,同样还有两个发展方向,一是走多元化道路,向集团企业发展;二是适是转向,变成房屋出租公司,中小企业在搞开发时就有意留下一部分位置较好、出租价格较高的房产不出售,在开发任务不足时就可以适时转向,变成房屋出租公司,靠租金养活自己。 (周延)