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亚运村、CBD、中关村一直是北京房地产市场常年不冷的热点,而在今年,这三个地区都有相当大的规划措施出台,奥运概念对亚运村未来10年会有不可估量的影响,而中关村的区域概念也近完成,而最近朝阳商务节期间的CBD规划方案的出台也宣告了一直抱着琵琶半遮面的CBD开发趋于明朗。
从中不难看出,政府的规划一直是重中之重,那么,这三个特定的区域的形成对北京的整体发展有何影响?对这些区域内和周边的购房者又有什么知道意义呢?
政府行为不可少
在一个城市的进化过程中,功能的细分是极其重要的一个方面。国外大城市早已有成熟的经验。北京也一样,基本上处于一种混居的状态,各种功能的区域混杂在一起。工厂遍布全市,公园遍布全市,这是低层次的划分。应该说,到目前为止,北京的城市功能划分依然没有达到一个国际化首都城市的要求。
所以,政府在这种城市功能划分的过程中是不可缺少的。国外也一样,只有英国例外,英国很多城市的规划都是普通居民参与决策的,但这和英国居民的素质较高有很大关系。而新加坡这样的城市依然把很多的规划措施制定成了法律。
但是在北京这样的大城市,如果没有政府的参与决策,很难想象城市会发展成什么样子。
具体来说,一个城市功能划分主要包括:商务功能、生活功能、交通功能等一系列功能。这样的划分是比较合理的,把城市形成了明确的功能单元。
比较成熟的城市功能划分理论是把城市的功能分割成树状图。先按照一些基本的功能规划,在这样的趋势下,北京也开始形成以酒店加写字楼为主的CBD、以酒店加居住为主的CLD、亚运村和以高科技为主的——中关村园区等等。
从另一个意义上说,这种城市功能的划分也是一个净化的过程,它把一个城市变的有序和整齐。
功能划分不是简单的贴标签
虽然这种功能的划分对城市的发展极其重要,但是,如果僵化的理解同样会产生相反的结果。美国著名建筑规划大师亚历山大曾经写过《城市并非是一棵树》的书,里面强调了人性化在城市功能划分中所占的重要地位。在这些人性化的功能中,也恰恰是一个城市活力的体现,人性在现在钢筋水泥的建筑世界里是很容易被忽视掉的。
但在两个功能划分区的融合地区,这种复合功能区对一个城市的发展和规划是非常重要的,不能简单地通过贴标签的方法进行划分。现在市场上大量的CXD就是没有特点,没有卖点而只好克隆别人造成的结果。如果这26个英文字母用完了,该怎么办?
在北京今后的城市划分中,建筑复合体的定位和区分是北京城市规划走向成熟的标志。
三足鼎立——你中有我,我中有你
就以上的三个特定区域而言,各有各的特点。
但是有一个现象,在这三个不同的功能分区中,却都融合了彼此的不少功能。
亚运村一带的居住性在目前的开发程度下,已经发展到了一个极限,在这个相对成熟的居住性大社区里,因住而商的机会越来越多,而且也是这一区域将来发展的一个重要尺度。
这里的“商”主要可以从以下的几个方面产生:
首先是在亚运村区域之内的居住层,CLD自身发展的商用需求体现;其次,是工作地点靠近或者就在运村区域之内的商业机会总之,亚运村作为北京市最悠久、成熟的居住性社区(CLD),在未来的发展将在整个区域南部体现。
中关村还处在城市规划功能分区的早期阶段,不可知的东西有很多,主要取决于国家政策方面的东西。不过最近的动向表明,面积在160-240平方米的商务户型将会很受青睐。特别是大量的创业公司,对商住两用、以时尚为主的物业需求是最多的。
至于CBD,目前的状况是有些过分有机化了,就是“住”的成分有些多了。CBD,顾名思义,应该是以写字楼为主,但目前,在CBD区内住宅、公寓却有些过量开发。主要是因为这里还缺少真正像和黄地产、华润置地这样的实力派地产商。
住宅、公寓相对于写字楼而言,进入的门槛要低很多,而写字楼一般排斥期房概念,同时办理按揭也比较困难,这就使得不少缺乏实力的开发商纷纷转攻住宅项目。
但是,有一点必须强调,CBD就是CBD,而不是居住地。虽然,在CBD的规划中,也有住的要领,但这种居住只是临时性、暂时性的,比如加班、比如短时间内在办公地休憩。这里不会有长期居住的概念。
这种商中有住的概念从另外一个意义上说,也是为了避免在这种商区内到下班时间后由于办公地无人而在夜晚成为“鬼楼”。
投资居住还看紧张度
当北京的城市功能走向成熟后,城市会达到一个平均质化的水平。各种不同的功能区会在城市内形成有机的组合。当某一地区形成自己的定位后,该地区也就具备了一定紧张度,这种紧张度就是它的功能。国外,紧张度是选择投资与居住的一个重要参考指标。一般来说,如果是选择长期的、舒适的纯住宅,则应该尽量避免紧张度高的地区。如果是选择投资类物业,则应该将目光放在这类紧张度高的区域。(高翔)