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物业管理,覆盖面宽,涉及面广,它所开展的服务项目可以衍生到各个相关行业。物业管理的成败与优劣,是商品房销售旺滞的重要因素。如今我们在具体实施过程中,对规范物业管理收费,还有着许多值得商讨的问题。问题
一是业主委员会的运作机制问题。
不少地区居住物业基本上交物业公司全权管理,使业主自治管理形同虚设。这与《物业条例》(上海,下同)第4条的“物业管理实行业主自治管理与委托物业管理专业管理相结合的原则”不很相符。这项原则很多地方根本无法体现,付诸实施的难度很大。有的业主委员会建立不起来,有的工作开展不起来,以至使物业管理难以规范动作,服务到位,物业公司失去了最主要的监督者和制约机制;或有名无实,导致业主同物业公司之间的关系错位,使管理服务收费困难。
二是机动车、摊贩进入居住小区的收费问题。
有许多建在城市市区(特别是县级市的小城市)的住宅小区,因城市规划滞后等原因,机动车鱼贯穿入住宅小区,小商贩也到处设摊叫卖。这种情况公安交警可以管、工商部门可以管、物业公司和业主委员会都可以管,但是谁都很难管。此项管理的收费规定的合理性、合法性,在执行过程中的争议较大。对机动车的停放收费按照《物业条例》第31条第4款规定:“除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外,机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及收费的规定,由业主委员会决定。”有人认为,住宅小区的道路原则上是人行便道,只供居民日常通行之用,不是向社会开放的机动车道,只有与居民生活直接相关的机动车和特种车辆才可以通行。此类车辆和市民出行的出租车驶入驶出住宅小区一般都是短时间的,不应列入收费范围。有人认为,凡是进出住宅区的机动车都应收取适当费用,否则分不出谁该收,谁不该收。而对小商、小贩的收费,也同样存在着这类问题。把小商、小贩全部撤出住宅区外,显然是不可能的;对卖主收取管理费,也有一定的难度。
三是住宅区内的房屋装修问题。
这是居住区物业管理中最无序也是最严重的问题之一。一家一户各行其是的装修,使每栋楼的二次装修处于放任自流的状态,给居住环境带来了污染或影响。甚至危及住宅楼的质量和人身安全,留下了种种隐患。但要对这些住房强化管理或收取相应费用,却没有确切的文件依据。原因
据调查分析,物业服务收费困难的原因很多,主要可归纳成以下几点。
一、公共服务费的标准难以确定。收低了会入不敷出,收高了居民又会叫苦不迭。
二、公共服务费收取工作难度大,原因有三:
1、公共服务费与特约服务费不同。公共服务费不能像上车买车票那种特约服务那样,不付钱可以不准乘车。物业服务,有些住户不愿意缴服务费,道路还得照常扫,垃圾还得照样搬运,总不能把没缴服务费的那些户的垃圾堆着不运。
2、公共服务费的收取对业主缺乏相应的约束。业主可以对物业公司说:你们服务不到位,我们就不缴费用。反过来,如果物业公司采取一些非常手段在中途设卡(如不缴费就停止清运垃圾),这样做显然是合理不合法的,还会引起其他住户的投诉。
3、公共服务费的收取工作量大事烦。这项费用需挨户收取,很少有人主动来缴。对策
纵观上述情况及分析,笔者提出如下对策,供研究。
一、制定完善合法、合理、规范的物业管理条例,让服务收费纳入法制轨道。只有完善的法制,才能使服务收费得到保证。
二、制定较完善的“物业管理标准”,让服务与收费合情合理。在物业管理的具体运作中,宜将其“标准”逐步明朗化、规范化。
三、努力提高物业公司和职工的自身素质,让市民消除消费障碍,乐意接受物业管理与服务。如开展“规范服务达标活动”等,在热忱服务于“人”的过程中达到服务增值,从而获取良好的社会效益和经济效益。提高整体素质可从以下方面着手:一是从“全“字上着眼,组织人员走访住户,倾听住户意见,增设便民利民的服务项目。二是在“优”字做文章,把自己置身在住户之中,激发职工创优意识,实行公开办事制度和承诺服务,并设置监督电话、监督员,使物业管理各项管理置于广大住户有力的监督之下。三是要“快”字显功夫,提高办事效率,开通专项服务热线。
四、大力宣传、提高市民的思想意识,让全社会都来关心物业管理。结束语
总之,物业管理“以人为本”的服务理念,凝聚了一个产业最内在的活动力与向心力。从舒适、优美的居住、生活环境、丰富多彩的社区文化活动,到协调融洽的人际关系;从环境与人的双向交融到不断升华,到人与自然的和谐、统一。物业管理就是能使人们以最方便、最直接的方式达到上述的境界,其“收费难”亦可迎刃而解了。
(刘大良)