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热点提示
近几年,伴随着我市商品房市场的飞速发展,二手房市场从无到有,从小到大,渐渐呈现出发展更加迅猛的态势。作为房地产市场的重要组成部分,二手房市场的不断发展、壮大,预示着我市房地产市场由过去单一的增量房市场向存量房为主导的市场转变,是房地产市场走向成熟完善的重要标志。
背景
目前我市的二手房交易量占整个市场的比例依然很低,需要不断的培育和扶持。在1998年以前,大连市乃至全国都没有所谓的二手房市场,城镇房产除解放初期“社改”后遗留下来的极少数私人房产外,其余均为国有或集体房产。从1997年大连市开始实施深化住房制度改革。虽然1997年出售了大量的公有住房,但当时规定已购房改房五年内不能上市,使二手房交易受到一定程度的限制。1999年我市宣布取消房改房五年内不得上市的限制,并降低了房改房上市出售的有关税费,二手房市场开始活跃起来,并逐年成倍增长。1999年有800余套房改房上市出售;2000年交易件数为3724件(其中房改房2089件);2001年比2000年翻了一番,交易件数达到7189件(其中房改房4645件)。
A.二手房市场的基本特点
1.房改房上市出售是二手房市场发展的主导力量
在二手房交易中占主导地位的是房改房交易。1999年房改房交易量为810件,占二手房交易量的55%;2000年交易量为2089件,占二手房交易量的56%;2001年交易量为4645件,占二手房交易量的65%。房改房在交易中占主流,其主要原因表现在两个方面。一是,大连市已参加房改的房屋总套数为25万套,这些大多在20世纪90年代前建造的房屋面积相对较小,户型结构、内部功能配比不合理,物业管理相对落后,因此已参加房改的相当一部分人需要改善自身居住条件。卖掉现有的房屋,可得到一笔数目不小的再置业资金;而改善现有的住房条件也成为当务之急。二是,20世纪90年代以后购买的商品房均价在2000元/平方米以上,如按目前的二手房价格出售,大都卖不到原来购买时的价格,业主必然要损失一部分资金,也就是说购买新建商品房达不到保值增值的效果。而房改房产权人大都以优惠成本价购买产权,上市出售可以使产权人获得很大的利益。
2.热销房屋的面积、地点、价位逐年发生变化
目前二手房交易当属沙河口区和甘井子区最活跃,其成交量约占全市的60%左右,主要分布在锦绣小区、泡崖小区、星海街、马栏广场、金三角、山东路等处。这些地段的房子因为偏远,价格相对较低。这两年二手房交易发生了变化,一些地段较好的二手房开始“发热”,成交地段转向了西安路、黑石礁、孙家沟、台山;其次是解放路、中南路、山屏街;三八广场、中山广场、青泥洼桥八九十年代的房屋也有了较多的交易记录。地点、面积的变化导致价格上升,2001年与 2000年对比,2001年单价为8万元的住房成交比比2000年减少了 6%,8万~12万元、12万~15万元及15万元以上的房屋成交比比 2000年上升了5%、4%、3%。由此可见,二手房交易已不再是低价、偏远、破旧的概念。
B.二手房市场存在的问题
1.金融支持不足,阻碍和制约市场发展
我市的二手房市场之所以至今未像上海等城市一样得到突破性的发展,之所以还是在每年几千套房屋交易量中徘徊,一个重要的原因就是缺乏金融机构的支持。信贷支持是百姓购买住房实现预期消费的支撑点,据统计,超过40%的二手房购买者需要金融支持,因此银行和公积金贷款的通畅无疑对二手房市场成长起着举足轻重的作用。目前我市金融机构对二手房的贷款力度不大,虽然在两次二手房交易大会中部分银行打出“现场受理贷款业务”的口号,但由于贷款条件苛刻,贷款手续繁杂,贷款规模过小,致使许多购房者望贷兴叹。现在许多银行已基本停止办理二手房贷款,极大地阻碍了二手房市场的发展。
2.百姓的消费观念仍需引导,梯次消费观念尚未形成
在很多百姓的心目中,购房一次性到位占有很大比重。很多消费者长期攒钱买房,但总不能购买心中理想的房屋,不能正确评估自己经济上的承受能力,缺乏科学的消费观念。如高薪阶层的理想住房是中、高档商品房,工薪阶层的理想住房是二手房或低价位商品房,而低薪阶层只能申请廉租住房。按照目前国际通行的标准,房价是家庭年收入的4~6倍,该家庭可以贷款购房。因此,应树立科学、正确的梯次消费观念,充分利用存量房屋的价格优势,来盘活存量,促进增量房,从而进一步激活二、三级房地产市场联动。
C.我市二手房市场的发展趋势
1.二手房在整个房地产市场的占有量有很大上升空间
二手房市场是未来房地产市场的主要发展趋势。就目前欧美等发达国家房地产市场的现状分析,二手房的交易量占到整个房地产市场交易量的80%左右,90%以上的房屋流通是通过中介企业完成,存量房的成交量远远超过了新建商品房,达到5∶1。上海2001年二手房的交易突破1000万平方米大关,成交量达11.5万套。大连的房地产市场中二手房只占11%左右。同时,目前我市房改房上市量仅为7534件,占全市房改房量的3.3%,而据有关资料显示,上海早已超过 10%。由此可见,我市的二手房市场仍有很大的上升空间和发展潜力,无论与商品房的比例来看,还是与房改量总量的比例看,今年二手房市场交易有可能突破1万件。
2.现行存款利率的降低刺激二手房市场的发展
近几年我国现行存款利率一降再降,特别是今年初实行降息,使曾一度出现的投资性购房再度升温。我们从一些中介机构人员了解到,一些有一定积蓄的人一时找不到合适的投资项目,将钱存到银行感觉利息太少,而购房出租则是一个理想的选择。因此,应加大对房屋租赁的管理,降低租赁税费,为投资性购房营造一个良好的市场氛围。
3.二手房价格将出现稳中有升的势态
———伴随着购买二手房人群的增多,将出现一个较大的买房群体,在这种有效需求增加的情况下必然导致二手房价格上扬的趋向。
———购房者对房屋的地点、户型、建筑年代的要求越来越高,原本地段不太好卖的房屋,开始有了买者。
———我市商品房的价格相对价位较高,加之二手房源供量不足,造成二手房价格“水涨船高”。
4.中介机构的规范运作是二手房市场成熟的重要标准
完善行业管理,首先要明确行业管理的指导思想。房地产中介服务企业的运作应由市场机制调节,充分发挥供求、价格、竞争机制的基础性调节作用;行业管理主要依法行政,以间接手段规范行业行为,促使其健康有序、协调运行。加强行业协会建设,充分发挥其桥梁和纽带作用。大力扶持有信用、较规范的中介;重点扶持大型名牌中介,通过他们的规范行为来带动整个中介行为;淘汰那些规模小、信用差、行为不规范的中介机构。
杜绝恶性竞争、恶意破坏市场规则。大多数房地产中介企业都是在近几年中新成立的,成立后都期望在短期内实现自身的发展目标,为了获取短期利益,有的就置国家法律、法规和消费者的利益于不顾,进行过度的、恶性的投机活动。其结果是既损害了国家和消费者的利益,又破坏和干扰了市场的秩序,同时也严重损害了行业的声誉。同时,要加强中介服务的质量管理。抓好市场准入制度,建立市场请出制度,搞好房地产中介服务机构的资质管理和执业人员的管理、技术标准管理和服务标准管理,定期检查,严格监督,以保证中介服务的质量。
总之,我市的二手房市场经过几年的发展,已逐步走向成熟,但是今年的发展更需要有关方面的重视、培育,希望我市的二手房市场能够在新的一年里再上一层楼。(李全国 陈培刚 于红)