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“集体签约”第一批“试验”结果差强人意
其实,市场对“集体签约”并不陌生。开发商约若干购房人分别到同一地点(售楼处或展会)共同签订购房合同的“集体签约”市场早有采用。应该说,这实质是开发商聚拢人气的一种手段。而我们今天所讲的“集体签约”则是指某一项目的若干购房人自发组织在一起(多通过网络),再通过向专业人士咨询、共同商讨,细化完善条款,共同与开发商签订购房 合同,条款共享,保护自己的权益。此种“集体签约”在去年就已出现过。去年,柏林爱乐的30多位购房人集体与开发商签订购房合同应该是北京楼市中的第一次“集体签约”,焦点网该项目社区论坛版主之一桑先生道出了他们的初衷:是频频出现的楼市纠纷让大家提高了警惕,一部分购房人逐渐意识到维权和维权方式的重要。虽然参与人数和签订条款均比美然最近的“集体签约”少得多,但毕竟迈出了“集体签约”、理智维权的第一步。
而美然动力街区则创造了北京“集体签约”的规模之最,至今已有近百位购房者加入。该项目位于朝阳区,项目规模不大,但较有特色,该项目自去年春季展会推出以来,在很多方面得到了购房者的认可,但随着工程的进展,准业主们发现相关道路的修整、区边臭沟改造、广告中运动设施的种类和规模在不断改变或缩减等多项问题。另外,开发商提供的补充条款过于简单,于是,已通过焦点网准业主论坛联系起来的近百位购房人准备采用“集体签约”形式。他们经过多方咨询、多轮商讨,拟定了一份详细的合同及补充条款,并以此为依据,与开发商进行沟通,希望签订一份最有保障的合同。准业主代表段先生说,购房人堵售楼处、闹展会虽有些过激,但都是无奈之举,为此,我们准备在合同签订时就能主动及时规避风险。准业主们选择“集体签约”的同时,已达成“共进退”的默契。但是,至记者发稿时止,在准业主代表与开发商进行的两轮谈判中,双方均未就业主们最为关注的几个核心问题达成共识。
开发商美晟集团总经理杨美琳在接受采访时说,购房者组织“集体签约”,开发商非常欢迎,这本身还是说明了项目得到了市场认可。不过,要解决问题,就需要双方更进一步协商。双方发生分歧的臭沟改造、道路翻修等内容,牵扯到市政统一规划;至于签署合同的形式,按照国家和北京市有关规定,合同只要言简意赅,像业主提出的几十页几百条的合同,房管局无法及时审阅、整理、存档,开发商心有余而力不足。其实,买卖双方的关系是完全平等的,双方都有充分的选择权。
准业主代表们认为,他们提出的条款虽然比一般合同要详尽得多,但其中许多均属开发商本应做到的,一些关键问题也属合理要求,只要开发商有实力、有诚意就能做到;而开发商总以国家法规没规定为理由不接受是不妥的;合同不仅应合法,也应合理。目前,业主们已在考虑退房,据该项目论坛版主李女士介绍,已有几家开发商表示,可以为他们近百名业主“量身定做”一个项目,或一个楼座毕竟这是一个能量巨大的购房军团。
市场评价第一批“集体签约”褒多于贬
就“集体签约”问题,记者又相继走访了一些专业人士。
北京市国土资源和房屋管理局市场一处陈同顺处长特别肯定了这一做法,他说,委托专业人士代理的“集体签约”可以有效减少纠纷和矛盾的产生。大家共同支付费用规避风险,是消费者理智消费、理智维权的一种表现,同时,可以促进市场规范发展,应该说是市场的一种进步。
北京劳赛德律师事务所蔡耀忠律师在接受采访中说,购房者集合在一起,可以使双方在交易中的地位相对均衡;对于交易本身,可以降低双方的时间和资金成本、提高效率。
珠江地产策划经理张璇认为,“集体签约”是一件好事,这可以在相当程度上减少开发商的麻烦,并且促进开发商完善工作;精明的开发商甚至应主动为业主提供这种空间,珠江“业主顾问团”就是出于这种目的成立的。但是,规范的开发商不会因业主是集体行动而随意承诺或随意打折。
华远地产金鑫说,“集体签约”是目前北京房地产市场由卖方市场向买方市场转变中的一种现象。同时,也是对开发商实力的一种考验。
在采访中,也由个别开发商不赞成“集体签约”,害怕一旦出现问题,不好收场。
“集体签约”能否流行?理智消费是趋势,但推进有难度
采访对象们也分析了第一轮“集体签约”目前结果差强人意的多方面原因:
1.业主必须有组织起来的条件和充分时间。一般来讲,项目如果证件齐全,业主在交完定金后几天内就应签订正式合同,没有足够时间联系组织。另外,相互联系一般均借助于网络,所以准业主的上网率也是一个制约条件。美然的“集体签约”之所以能联络到近百位准业主,一是因为项目从露面到第一批销售证下来距离近半年;二是因为购房者中年轻白领居多,具备网络联系的条件。
2.卖方市场刚刚向买方市场转化,市场成熟度不高。北京商品房市场开放较晚,目前还没有完全进入买方市场。这也是导致开发商对业主合理要求重视程度不够的重要原因;另外,开发商队伍良莠不齐,一些没有实力、没有经验的开发商不敢轻易答应业主的要求。
3.部分业主心理成熟度差,分寸把握不好。劳赛德律师事务所蔡耀忠律师提醒广大业主,在“集体签约”过程中,提出的条款要注意分寸,因为有些要求虽然合情合理,但是并没有相关法律要求开发商必须履行此项义务,所以,开发商也完全可以不接受。条件适中,双方的谈判才可能成功,最终才可能达到“双赢”。
柏林爱乐焦点网业主论坛版主桑先生的话值得其他购房人借鉴,他说,购房人的要求一定要合理合法,达成的协议总是相对的,不可能找到完全意义上的共识,购房人对此要有心理准备。
置业专家、朝阳园管委会主任舒可心认为,将来市场更加规范、真正成为买方市场之后,“集体签约”也就失去了存在的意义。不过,在目前“集体签约”存在操作难度的情况下,小业主仍不要忘记谨慎签约,因为无论是个人签约,还是“集体签约”,都是在用法律维护自己的权益。