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“五一黄金周”即将来临,房地产销售进入高峰期,由于多种因素的影响,变得更加复杂和难以预测的广州楼市,将呈现5大特征:
特征一:大盘不断推出,买家选择范围更广
与往年相比,今年广州楼市最大的变化是大型项目不断出现,五一期间广州大型项目的推出量将创历史纪录。已在市场上“红”了一年的星河湾、锦绣香江、南国奥林匹克花园、华南新城等“华南板块”,今年将有大量“新货上市”。再加上总占地320万平方米、首期推出1200套的雅居乐,蓄谋已久的南湖园板块和最近市场颇为关注的广园东板块———碧桂园凤凰城,从化、花都—带的楼盘目前也在密锣紧鼓地抢夺广州客源,购房者将有更多的选择。
据统计,目前广州号称占地超1000亩的项目已不下30个。2001年广州楼市大型项目、市区楼盘、二手楼“三分天下”的格局将会被彻底打破。
特征二:楼价下调压力明显,“优质低价”成市场主旋律
2000年广州住宅上市量为442万平方米,成交量达495万平方米,2001年上市量为475万平方米,成交量达543万平方米,由于连续3年成交量大于上市量,困扰市场多年的供求矛盾得到缓解。
2002年,广州大型项目有放大30%供应量的潜力,郊外大盘的市场占有率会超过25%,花都、新塘、南湖、番禺等地大量楼盘价格在3500-4000元/平方米之间,广州楼价将进一步拉低;去年二手房交易面积达到233万平方米,占交易面积比例的28.2%,成交均价仅3309元/平方米,预计2002年将超过2001年;“削价出货”将是不少中小型发展商出路,也是城区不少滞销物业的出路之—。
因此,“优质低价”成为发展商普遍采用的定价原则。市区物业平均价格有下降8%以上的可能,而郊外物业则有上升趋势,两者差距将进一步缩小。
特征三:发展商竞争策略———比较竞争优势
广州房地产发展商数量连续两年萎缩,目前总量已不足1000家,比较活跃的则不足300家。本地发展商大举“北进南拓”,奥林匹克花园、珠江地产、富力集团相继进军北京、上海、深圳几大市场。“粤军北伐”的同时,以雅居乐集团和香港新世界为首的“外地军团”却大量增加对广州房地产的投资。市场格局将因“一进—出”而发生显著变化。
首先,“速度取胜”让位于“质量取胜”,做得早还要做得好。“速度型”、“规模型”发展商,已很难再现当年的奇迹。立足于长期竞争,将是发展商的主要策略。
其次,中小型发展商“离场”的数量将增加。预计大部份会撤离房地产行业,少部份会转入二类、三类城市中去寻找新的发展契机。受到资金困扰、市场困扰的不少中小型发展商会采取抛售方式,市区“平价楼”会不断出现。
特征四:具有投资价值的物业越来越多
“广州住宅不保值”已成为房地产圈子里的共同心痛。从1995年至今,不少二次置业者和投资置业者都是“买一次折一次”。2002年,这情况有望得到根本性改变。
特征五:“生态、服务、价格”成为新热点
前两年,广州楼市市场的主旋律是“产品综合竞争”,2002年的新热点是:“生态、服务、价格”。发展商依赖天然的山、水、植被或者庞大的项目规模,推出的“生态”概念将令购房者目不暇接。“山水楼盘”将被“生态住区”所替代。没有“生态”,就等于没有卖点。城建集团的“天长地久”、合生创展的“贴心管家”、碧桂园的“以您为尊”、富力的“6F心桥”,都令人感觉到“服务”的竞争力。在产品差异性越来越少的今天,服务确实比—切都重要。
纵观五—期间的广州楼市,项目更具规模,产品更多样,竞争更激烈,价格更波动,买家更多选择。(赵卓文)