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在房地产行业继续稳步增长、去年会计政策调整挤出了财务报表水分以及所得税优惠取消等利弊因素共同作用下,初步判断:今年中期,房地产在主营业务中占有较大比重(25%左右)的64家上市公司中,业绩会明显增长或改善的约有18家;业绩下滑或无明显改善的约有16家;业绩基本持平的约有30家。总体看会保持平稳增长,但绩优蓝筹股增速会继续超过行业总体水平。
绩优蓝筹股继续增长
今年5月23日七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》对土地供应和房地产开发市场的影响非常深远,特别是土地供应市场化和开发销售行为的规范将使房地产市场结构发生重大变化,那些资金实力雄厚、经营规范、管理水平高的企业市场份额将逐渐扩大,规模和品牌效应也更加明显,这些公司将逐步进入良性循环,业绩也会步入一个长期稳定的增长阶段。目前,在上述64家上市公司中,连续3年盈利的有41家,其中称得上绩优蓝筹股的主要有万科A(000002)、中华企业(600675)、北京城建(600266)、深振业A(000006)、招商局A(000024)、中远发展(600641)、深长城A(000042)、张江高科(600895)等8家,它们基本上都是当地房地产市场的龙头或市场占有率较高的公司,上述政策对这类企业无疑是一个长期的利好。2001年中期这些公司平均净利润为8486万元,同比增长33.7%,今年一季度平均净利润2066万元,同比增长46.2%,增长明显加快。由于这些绩优蓝筹股基本面波动较小,经营稳健,因此中期业绩仍将继续大幅增长,而且还会高于行业整体增速。
绩差公司出现分化
在64家房地产公司中,根据前三年表现,业绩波动较大、长期微利、仅维持性经营或业绩没有明显改善的公司43家。这部分公司比重过大,是房地产上市公司业绩低于行业整体增长的主要因素之一。仔细分析,其可分为以下几类:
重组已经完成的公司。主要有深华源(000014)、海鸟发展(600634)、世茂股份(600823)、世纪中天(000540)等13家,这些公司虽然通过重组主营业务和业绩都有了明显改善,但因土地储备不足、重组遗留问题、市场占有率过低、或其它较为复杂的原因,除深华源(000014)已公布中期业绩同比有50%以上增长外,大部分成长性欠佳,估计今年中期业绩不会有太大增长,基本维持去年水平,有的甚至会出现下滑。目前已进行中期业绩预警的有世茂股份(600823)、阳光股份(000608)、莱茵置业(000558)。
开发区类公司。主要有外高桥(600648)、浦东金桥(600639)、苏州高新(600736)、长春经开(600215)、中关村(000931)等11家,这类公司随着“开发区热”的退潮,逐渐失去了竞争优势。因为其过多的行政职能,公司本身不完全具有追求利润最大化的企业本质,经营管理和盈利能力比较一般。目前由于有某些垄断利润(例如土地一级开发和批租)尚可维持其生存,但往往缺乏开拓和创新动力,处于“靠天吃饭”状态,其业绩表现随机性很强。根据目前情况预计,除浦东金桥(600639)、长春经开(600215)、苏州高新(600736)、津滨发展(000897)4家公司同比有明显增长外,其余7家今年中期业绩不会有明显改善。
其余10家公司,以深宝安A(000009)、深宝恒(000031)、ST深物业(000011)、新黄浦(600638)等老牌上市公司为主,这些公司有一部分因多元化经营失败,或因经营管理不善等导致主营业务下滑,市场份额萎缩。2002年中期这部分公司业绩难有起色,有的可能继续下滑,例如深宝安(000009)、深宝恒(000031)等;而另一部分则重新振兴主营业务,或者另谋出路进行主业转型,例如ST深物业(000011)、交大南洋(600661)、新黄浦(600638)、湖南投资(000548)、蜀都A(000584)等,预计今年中期业绩将有明显改善。
这些占房地产板块较大比重的公司,基本面稳定性差,业绩波动较频繁,2002年中期除一小部分业绩有改善外,大部分业绩均维持去年中期水平,有的甚至出现下滑。
亏损公司酝酿机会
根据2001年业绩,在上述64家公司中,出现亏损的共有13家,占该板块公司总数的20.3%。虽然都是亏损,但原因各有不同,大体来分有经营性亏损和会计性亏损两类。
前者主要有ST兴业(600603)、ST渝开发(000514)、深深房(000029)等10家;后者主要是深南光(000043)、ST金盘(000572)、哈高科(600095)等3家。对于亏损公司,扭亏和重组是其努力的主要方向,也是投资机会产生的基础,所以虽然这些公司基本面差强人意,却一直受到投资者的追捧。以上13家公司中,根据其主营业务现状和今年一季度表现,初步判断:2002年中期业绩有明显改观的有深南光(000043)、深天地(000023)和轻纺城(600790)等3家,其余10家中期业绩难有明显改善。
当然,虽然目前条件不很成熟但重组可能性较大的有ST兴业(600603)、ST渝开发(000514)、深深房(000029)、琼能源(000502)、世纪星源(000005)等5家,其余8家有的已完成重组,有的则重组意愿不强。对于可能重组的公司,虽然经营状况一般,但却引起投资者的追捧,原因就在于此。