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不久前陈女士买了一套望京新城A5区的二手房——1998年入住、二室一厅106平方米、南向带装修,成交价为56万元。当时双方商议房价时,房主说原装修大约花了8万元,现折旧后就算3万元,可事后,陈女士却发现附近同样一套没装修的房子,售价仅为51万元,这样算来她买的那套房装修成本实际就达5万元!
眼下,随着大量装修过的二手商品房和二手经济适用房流入二级市场,二手房的个案性特征日益明显,但由于是房子、装修一起卖,像陈女士一样,普通买家很难判别房主对装修报价的高低。于是,“装修费是否撑起了本已蓄满水份的二手房价”成为许多买家关注的新话题。
在二级市场中,毛坯房方便装修、价位相对便宜,多数消费者都比较热衷,但二手房或多或少带有装修,在交易过程中,装修费一般都会打入房价,消费者很难甄别其高低。装修附着在房屋上,当房屋进行交易时,作为其不可分割的一部分,该如何准确确定其价值,消费者购房时,又应注意些什么呢?
8成以上二手房交易装修成本打入房价
二手房市场房源紧缺,供需严重失衡,使得二级市场成为真正意义上的卖方市场,房价一直居高不下,如今当出售房屋时,越来越多的业主还不同程度地将装修费直接打入房款,其中不乏故意混水摸鱼者,类似陈女士的经历并不鲜见。据一些房地产经纪人介绍,目前市场上约80%以上的二手房交易时不另计装修费,入住3~4年、装修费在10万及以下的房屋成交价中,基本包含了装修成本。如劲松一套入住5年以上、100平方米、中高档装修的房屋,成交价48万元,而该地区同类无装修房屋,成交价约为45万元。从市场成交情况看,总价为50万元左右的房屋,一般含装修费3~5万元;总价约20万元的,装修成本有几千元。精装修的房屋通常另算装修费,一年内的装修成本全计,装修折旧不以年限来估算。已购公房由于居住年代长、简装居多,所含的装修费相对较少。一些出售二手房较少、价格幅度偏大的地区,装修费容易打入房价且不易被发觉。
装修是评估房价的次要因素
“从理论上说,装修费应按年限来估算,但目前以北京的法律法规这方面还是空白。”北京京城捷信房地产评估公司副总经理、国家注册房地产估价师刘豪说,作为评估房屋价值的专业人士,评估师一般以两个标准衡量商品价值:一是原价,二是折旧率,现在国家有关房屋装修的折旧估算方法尚未出台,《北京房屋估价办法》中的有关条款仅限于拆迁改造房屋。如今市场上较多采用5年制折旧方法,最后留有20%的残值,折旧以第一年10%、第二年20%的递进方法估算,通常第一年就应有折旧。刘豪强调,装修在房屋评估中居于次要地位,一般排在楼层、朝向之后,评估时除年限外还要结合磨损率、装修水平、使用状况等综合考察,装修价应与房价分别评估,7~8年前的装修成本在评估价格时忽略不计,估算装修价还是有规律可循的。
压缩房价中装修水份的办法
业内人士分析认为,二手房交易房价中出现的装修水分主要表现在两点:
1.原价。以普通消费者的专业水平,很难框算出一个较为准确的装修费用,而装修材料、装修水平不同,其价值差距也甚远。
2.因为二手房个案性强,决定其交易价格的主、客观因素又很多,即使同一地区的同类房子,其毛坯房在市场的交易价格都有上下,把装修费直接打入房价后,更是很难判断其所包含的装修成本。
对此,评估专家指出,消费者使用正确的方法可以挤掉这些水份。针对第一种情况,买家可以要求业主出示当时装修的发票,或向家装专业人士咨询,同时评估公司能提供相关业务,通过国家规定的概预算方法推算装修原价;多看、多听、多问是解决第二种情况的最佳途径,买家尽可能多参考几个同一地区同类房屋的成交房价,这样才能为你中意的二手房确定一个相对合理的价格。