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按照有关技术规定和建筑界约定俗成的方法,建筑的层数一般划分为三大类,即低层、多层、和高层。低层为3层以下,4-6层为多层,7层以上为高层,其中把7-9层称为中高层。但在实际工程设计中,一般又把10、11层称作小高层,超过100米称为超高层,住宅建筑也依此划分为低层、多层、高层等几类。
低层住宅不会成为住宅主流
从发展来看,在我国,低层住宅建设虽然量不多,在住宅总量中的份额也不大,但因其具有较高的舒适度,一直是住宅大家庭的重要成员之一。而且今后还会存在;但又因其具有较低的密度,较高的标准,也不会成为住宅的主流,这是由我国的国情决定的。
20世纪六七十年代,国内曾对低层、高密度的住宅模式在小范围进行过探索,但终因其不可能达到一般多层住宅的建筑密度和空间环境,及其户型面积大的特殊性,不能广泛适应社会需要,所以多年来一直不能成为我国住宅建设的主流。
实际工程建设也正如此,一般采用低层的大都用于大户型或环境条件较高的所谓“别墅”型住宅,包括联排住宅,由于其人均居住建筑面积比较大,占用土地多,甚至每户可做到“顶天立地”的较为优越的环境条件,售价也往往是各种住宅类型中最高的。显然,以上种种因素就决定了其不可能大量建造。从长远发展来看,这类住宅也只能是作为住宅建设中一种补充形式而存在。
多层住宅几乎一统天下
在中国,多层住宅不但存留时间久远,而且至今仍有相当大的建造量。由于其具有相当高的经济性和居住的适应性,至今在住宅建造量中仍占据相当比重,尤其在我国一些经济欠发达地区还几乎一统天下。但如果我们对其发生、发展的历史条件做进一步的考察,并用发展的眼光来做分析、预测,可以发现,实际上这些年来,构筑多层住宅“主流地位“的基础正在发生着变化,并已危及了其主流地位。换言之,多层住宅的合理性并不是与生俱来的,而有其历史时代的限定,一旦条件改变,其地位与合理性也会发生变化。
限定其发展的原因或条件是多方面的,包括建筑技术发展的条件限制,材料的发展条件限定,有关人的生活行为,舒适、安全等法则法规的限定以及在此条件前提下的经济性。
砖混砌体结构体系的弱势开始凸现
与我国多年来采用的多层住宅体系所对应的,是较低工业化建筑水平的砖混砌体建筑结构体系。
上个世纪70年代以前,我国的住宅结构体系几乎是清一色的砌体结构,其中又以砖混住宅体系当家,其优点是就地取材(粘土)价格便宜,人工砌筑方便灵活,对建造机械设备水平要求不高,而这些正对应了当时中国的情况:初级技术水平,丰富的人力资源,设备装备现代化水平较低等总体技术含量不高的建造条件;此外,在建造总量不大的前提下,建筑材料来源也尚可满足供应。
当然,从另一方面来讲就是建造的水平和效率不高,建筑工业化水平低,这一体系在建造量小,建造周期较长的条件下尚有其存在的合理性,但一旦社会提出了更高工业化的建造水平需求,即显出其不适应性。正因为这种体系的弱点,20世纪六七十年代曾一度成为建材和建工技术革命的重点对象。如那时为提高建造速度,曾经试验过“振动砖板“,即在施工现场用大尺寸的模式,将砖一块块预先码放在模板上,经振动使浇注的砂浆均匀,制成一大块墙体,整体吊装上墙以提高效率,但终因其质量、结构和构造等问题,难以推广而夭折。上个世纪70年代,为了革掉“秦砖汉瓦”的命,曾大搞建筑工业化,将在欧洲曾大量采用过的工业化预制墙板引入多层住宅,后又因其隔热、保温及防水等构造问题难以解决,又被打入“冷宫”,并使其遗憾至今。
1976年唐山大地震后,为改善砖混体系的抗震性能,又曾出现内浇(大模板)外砌的做法,这虽可兼顾钢筋混凝土结构抗震性能及砖墙保温、隔热、防水性能等稳定的优点,但住宅建筑仍没能摆脱人工现场砌筑。
我国80%以上的区域为抗震防区,从而对砌体结构的施工与构造要求更为严格,但以人工砌筑加设抗震构造柱的做法,其抗震结构的性能质量要求实难保证,这也是其隐患之一。
总之,目前可用于多层住宅的建筑结构体系是建立在较低工业化建造水平上的。当建造工业化水平不断提高时,其已难以适应,必须走创新这条路。
多层住宅墙体材料的局限性
出于施工方便和构造简单的考虑,多层住宅的外墙必须选取承重与保温、防水等几种性能最为简单、方便的单一材料。而粘土砖由于基本具备了这一特性,所以长期以来一直被采用,尽管其为了保温而墙体过厚,(例如东北地区住宅北墙50厘米厚还不足以达到理想效果。)平面利用不经济,以及取土浪费土地和燃煤烧制浪费能源、污染环境等缺陷,仍成为多层住宅墙体材料的主角而历久不衰。
20世纪六七十年代,在大搞墙体改革中,也曾出现了以混凝土、炉渣混凝土、加气混凝土或复合墙体等充作墙体材料,但终因其性能的偏颇或不便施工,或构造不可靠等原因而未能取代粘土砖,而几千年一直称雄的“秦砖汉瓦”,至今似乎还很坚挺。另外,可作为外围结构的尚有粘土空心砖或砌块,虽摆脱了粘土的材源限制,而在保温、防水和开裂等诸多方面却成为推广的重大障碍,至今仍成不了气候,在大部份地区难以取代粘土制品。
此外,由于加气混凝土、工业化砌块等材料的生产、制造、运输以及价格造成的价格差,使得粘土砖在市场上仍是最便宜的材料,而经济性往往是一种材料存在的最大的“理由”,所以这也是为什么新中国建材工业50年来虽历经多次“改革”、立志要革掉“秦汉砖瓦”主要代表——粘土砖的命,而至今仍未能完全奏效,这也是为什么在许多地方,特别是工业化水平低、经济欠发达地区,至今仍是粘土砖盛行的一个重要原因。
多层住宅适应了一个时代
采用砌体结构体系使得多层住宅的建安费用最低,使其成为最经济的“物尽其力”的住宅建筑产品。从住宅设备、设施方面来看,一般城市供水(自来水)不经增压即可供到顶层(六层)使用。在城市尚无燃气体系的情况下,如烧煤或烧柴,多层住宅也能勉强适用。而在计划经济时期,在居民对居住质量尚不可能有更高要求和奢望的年代里,多层住宅特别是5、6层住宅成了唯一选择形式。它的投资最少,所提供的居住条件是在人们可以接受的底线之上。在计划供应、福利分房的前提下,人们只要求有得住,不可能要求住得好,何谈景观、视线、居住环境质量等问题。所以无论是政府(产品供应者)还是居民(产品的消费者)都接受了它,或说只有在这种选择的前提下接受了多层住宅。
由于多层住宅在一个时期基本适应了当时社会的经济、技术发展水平,几十年来已成为中国城市住宅的基本词汇,构成了成千上万个中国城市千篇一律的形象模式。
作为政策的引导,多年来,无论是建设政策和专业技术规范也都在维护和支撑着这个局面,并至今产生着影响,尽管有些已明显落后于社会的发展。如有关安全、消防规范,将24米的建筑高度作为设防的底线;再如有关电梯设置的规定,也从生理卫生的角度将高度6层限定为底线;甚至抗震规范也对多层建筑予以“关照”,在8度抗震设防烈度地区只要加构造措施,砖砌体住宅可以做到6层,上述种种无论是从技术经济的可行性,还是相应配置的法规文件,都促使了以砖砌体为主要建筑结构形式的多层住宅在半个多世纪以来成为中国住宅的主流产品。
随着人民生活水平的提高,社会经济水平的发展,居民既有了更高居住质量要求,也有了一定的消费实力,从客观上讲,工程技术、设备与材料也有了更大范围和更高标准的选择余地,所以住宅类型多样化就成了必然。
换言之,高层住宅、低层住宅(别墅)也同时成为住宅家族的新成员,多层住宅已不可能一统市场,“一枝独秀”了。
多层住宅面临新理念的冲击
随着时间的推移,社会经济的发展,特别是社会需要的增长,极大地推动了住宅建筑工业化的发展,强烈地冲击了砖砌体结构住宅赖以存在的空间。
首先是在大量快速建造、建筑的灵活空间以及大开间的使用要求面前,与轻质高强度建筑材料相对比,砖混建筑结构体系的自身弱点和痼疾尽现,并已成为阻碍住宅建设现代化、产业化的绊脚石。
二是在住房商品化、土地使用有偿化的前提下,在房屋经济性的计算中,土建成本(建安成本)已不再是唯一和主要因素。土地的价值,环境的价值都已成为左右住宅经济性的因素,甚至有时成为主要因素。多层住宅的容积率在开发中受到挑战。为了获得更大的开发利益,或为在同样容积率下形成更好的环境空间,多层住宅不再是最佳选择。换言之,多层住宅不再是最经济的住宅,最物美价廉的商品。
三是随着社会经济发展水准的普遍提高,设置电梯不但有了可能,而且有了市场需要,人们不再满足于凭体力攀上五、六层楼,而在土建成本中,电梯造价的增加也逐渐为市场所接受,现在多层住宅中装设电梯已成为开发商的卖点,并受到市场的青睐。
除以上三点外,更大的冲击则是在可持续发展新观念下,因对粘土为主体的墙体材料的否定而引发的多层砌体结构面临生死抉择的尴尬局面。
多层住宅存在的基础被动摇
数十年来多层住宅最有力的支撑,粘土砖墙体已经数次“革命”,几经冲击,在新世纪终于走到尽头。
上个世纪80年代在全世界逐渐兴起的注重节能、环保和生态环境保护等可持续发展的观念,逐渐影响着中国的决策层。特别是随着城市的建设发展,居住质量的改善,住宅建设量猛增,使得与早已存在的耕地减少、能源匮乏之间的矛盾更加尖锐,而在恶化和加剧这一矛盾方面,既破坏耕地又浪费能源的粘土砖成了“首恶”。从某种意义来说,七八十年代未能完成的建筑材料与技术革命,到了2000年新世纪里,在被赋予新的意义后重新提起,并最终宣判了粘土砖的“死刑”。1999年,国务院办公厅在转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化,提高住宅质量若干意见中明文规定:从2000年6月1日起,沿海城市和其他土地资源稀缺的城市,禁止使用实心粘土砖。去年6月,国家经贸委又追加发文,在原来确定的160个大中城市基础上,增加10个省市列入2003年6月30日前限制使用实心粘土砖的名单。随之,北京、上海等一些大城市相继以政府文件的形式明令限时在建筑中停止使用粘土砖。深圳市建设局同年4月已发出通知:建筑物内的粘土隔墙、围墙和临时建筑物禁止使用粘土砖,违反规定者,不予办理竣工验收手续。
在当今混凝土空心砌块尚未替代红砖,红砖仍被用作墙体填充材料,多层住宅尚未能找到新的承重墙体支撑点之时,这一举动不但瓦解了多层住宅多年来存在的根基,事实也正是如此,近一二年来除了继续“顶风”使用红砖的,凡在建的多层住宅绝大多数暂以钢筋混凝土异形柱框架结构来填补空白,或随着商品住宅的市场走向,抛弃多层住宅,或建低层、小高层乃至高层住宅。总之,新旧交替的承重墙体材料的革新不光是造成材料自身的青黄不接,更招致多层住宅的处境日益艰难。当然,这种现象更突出地表现在经济发达地区,比如东部大城市。而在后发达城市地区,粘土砖尚未完全遭封杀,加之土地价值尚处于低价位,使得多层住宅仍有生存空间。但可以预料,在东部地区或北京、上海大城市出现的情况迟早也会在中国西部发生,只是时间而已。
质疑多层住宅存在的另一“生机”
住宅作为人类生活栖居的主要场所,以为“人民”服务或以如今十分流行的“以人为本”的思想而论,其舒适性应是一个十分重要、根本性的问题。而且对多层住宅建筑结构的经济合理性也应“以人为本”来考察,即首先是要满足人的生理、心理需求,此后才是其它,不能本末到置,尤其在生产、消费观念已全面更新的今天,理应成为共识。
新中国成立前,沿海大城市的居民住宅主要是传自西方的联排住宅类型,层数都在三、四层或以下。在新中国实施“一五”计划时期,成片建造的居住区中,虽然在苏联“老大哥”影响下改为单元式住宅,但其层数仍多为五层以下,这是因为当时苏联规定五层及五层以下可不设电梯。显然,电梯成了当时决定层数的重要原因。
虽然电梯在今天的住宅中已开始普及,但在80年代以前还是奢侈之物,更何况在“先生产,后生活”的五六十年代。出现在70年代京、沪一带的外廊式的高层住宅以及八九十的年代初的住宅,在楼梯休息平台隔层设通廊联接几个相邻单元的单元式住宅也都是因为电梯的珍贵而少设。在不“以人为本”的时代,在平方米造价是决定因素的年代,设不设电梯成了一个重要的指标和决定住宅层数的一个决定性因素,今天来看这本身就谈不上科学。
在居住模式中,如果从竖向分析,舒适度高,为人们首选的是所谓一户占天又占地的居所,即低层别墅,其在地面还可以有自己的室外庭院。在多层中则有不同反映,由于地面层的领地已被居住在其上层的人穿行,其底层往往不受欢迎,而顶楼由于登高的原因及隔热、防水构造处理不好影响居住质量,即使在计划经济时期,5、6层也并不是住户首选。在多层住宅中,相对较好的是2、3、4层,这种情况在商品房售价中也能反映出来,一些调查的结果也印证了这一点。
在设置电梯层的规定上,一些国家也不完全一致,总的趋势是经济发达地区层数更低些。如英国1958年曾提出在4层或以上的通向任何房间的建筑里应设电梯,高于6层应设两部,这不单是对住宅的规定也包括其他类型的建筑。前苏联、日本及台湾地区也做出过6层应设电梯的规定,我国1954年编制的建筑设计规范中规定“居住房间在5层以上或最高层楼板高出地平线在17公尺以上时应有电梯设备。”至1987年修编的《住宅建筑设计规范》中规定7层(含7层)以上应设电梯,到1999年的规范修编中又重新明确这一规定,目的只是针对各地有逾高不设电梯的情况,再次加以严格限定。
除了经济和生活水平巨大变化外,中国的社会人口状况发生了很大的变化。最近有材料表明我国人口老龄化已十分显著,而且随着时间的推移还将更加突出。2002年我国老龄人口为1.34亿,已占人口总数的10%,据联合国公布的材料预测,到2050年中国的老龄人口总数为4.37亿,将占总人口的30%。换言之,如果说今天每10个人中有一个老龄人,到了2050年每三个人中就有一位老龄人,平均每个家庭中就差不多有一个。
而到了2050年,我们今天所建的住宅楼尚在服役期,在无电梯的五、六层楼中居住的人将有相当多的人属于老龄人,再加上儿童与病弱人士,多层住宅的居住舒适性恐怕就无从谈起了。此外,对老年人的考虑可从另一角度来分析。在现行老年人建筑设计规范中规定,老年人建筑层数在4层以上的应设电梯,并将其列入强制性条文,这里所传达的信息是无疑的,即在4层以上如不设电梯是不适合老龄人使用的。总之,对照我国社会人口老龄化的情况,我们是否也应对住宅6层以上的电梯规定提出质疑呢?我想,答案是肯定的。
如今在经济(消费)水准大幅度提高和强调以人为本的前提下,仅以会提高土建成本为由而不设电梯,不仅不合乎一般社会生活标准,更为市场所不取。房地产开发商为了节省投资,不设或少设电梯决不是明智之举,作为关系社会生活的这一项标准,出于对人的关心与保护,国家有关方面也应该对设置电梯的有关规定做出重新评估。参照目前世界各国在这方面的有关规定,对于多层的界定也宜做出调整,使其既符合目前我国的国情,同时做到概念标准统一,以与国际接轨。
尽人皆知的是,多年来,可不设电梯已成为6层住宅得以存在、衍生、发展的一个经济动因和支撑点,甚至在粘土砖这一魔杖已不再灵光时,它还在发挥着作用。可以预想,如一旦这个“铁”的规定被改写,加之其他方面,包括土地利用率不如高层住宅等的种种“掣肘”问题和致命性因素,相对于高层住宅来讲,多层住宅的优势越来越少,昔日因可不设电梯的经济原因而使多层住宅一统天下的情况必然要改变,就如同已经发生的那样。
从近半个世纪多层住宅在中国发展的历史轨迹来看,其存在的历史合理性已不复存在,因此,多层住宅在今日开始失去其优势,如不能在寻找到新的墙体材料的前提下重新确立其新的建筑结构体系,已难以找到其出路。即使采用有了新的体系,从“以人为本“的原则考虑社会的发展,在其使用性能和电梯的配置上也要做出重新界定。