|
||||
写字楼市场愈沉愈低,下半年成价软落而交投萎缩,第四季亦难令人乐观。过去的三个月,成交以乙级物业为多,其中不乏因急于套现而贱价沽售者,但银主盘则有减少。可观的是在惨淡疏静的市况下,仍出现多宗全幢商厦易手镜头……
美国密锣紧鼓对伊拉克进行军事行动,全球经济环境阴霾密布,本港商厦市场进一步受打击,成交萎缩。据资料显示,截至9月25日止,本年第三季港九主要商厦市场共录得一百五十四宗商厦成交,总成交金额约十一亿二千二百万元,相对第二季二百五十九宗成交及总成交金额二十五亿一千一百万元,急跌约百分四十及百分五十五。
外围经济波动,本港甲级商厦租金下跌影响回报,投资者及用家入市态度谨慎,成交拉锯。第三季港岛区只录得十六宗甲级商厦成交,总成交金额约三亿四千五百万元,银主成交占六宗。传统活跃商厦如金钟力宝中心、海富中心、远东金融中心等,过去三个月分别只有一宗成交,而湾仔会展中心则仍未录得成交个案。相反,一些价格较低的商厦如信德中心,承接力则较稳定,第三季以五宗成交跑赢大市,平均成交尺价二干九百元,最高及最低成交尺价分别为三干二百元及二千五百元,视乎单位层数、座向及景观而定,而售出单位建筑面积均为千余及二千余平方尺。至于中环皇后大道中九号,由于售价下降幅度最大,吸引买家入市,第三季成交尚算稳定,七月及九月份分别售出两个单位,尺价约六千元,属市场水平。
九龙头沙咀区方面,第三季约有廿九宗甲级写字楼成交纪录,尖东南厦表现平均,康宏广场、新东海中心、南洋中心、奸时中心及港晶中心先后获买家承接,交投平稳。沉寂了两个月的康宏广场在九月份成交尺价重上三干二百元水平,低层单位平均尺价约二干七百元,较次季轻微上升。而尖西新港中心屡见成交出现,平均每平方尺约二干五百元。季内尖沙咀甲级商厦成交只有一宗由银主售出,成交价贴近市价。
此外,第三季港岛商厦成交以乙级物业为主,其成交量约占港岛总成交量百分之八十六,约九十六宗,总成交金额约四亿八千万元,当中银王成交占二十七宗,约两成八,比例逐渐下降。市场交投虽然淡静,但仍不乏大手及全幢商厦易手,七月至今,港岛区共录得三幢全幢商厦易手,分别为湾仔三联大厦、上环新北江大厦及中环联盛大厦,成交价分别为一亿四千一百万元、八干五百万元及三干零四十万元,逆市中表现出色,投资者注意力集中於回报高、升值潜力优厚的乙级商厦,
综观尖沙咀乙级商厦交投情况,第三季的交投量明显较次季放缓,由次季的卅四宗下挫至第三季的廿三宗,跌幅逾三成、由於区内以用家占王导,故获承接的单位面积以二千平方尺居多,大部分单位价值在三百万元或以下;在众多乙级商厦之中,以星光行及百利商业大厦承接力最强,前者平均尺价约二千一百元,而后者则企稳在一千一百元,在廿三宗成交之中,有三宗为银主盘,与港岛区一样,尖沙咀银主盘成交数量正逐步下降,主要是业主为增加竞争力,不借降低叫价,紧贴银主盘价钱,故两者在价钱上的差幅已经收窄。
由于商厦市场仍欠实质因素支持,料第四季市况难有突破,成交仍以全幢商厦及尺价较低的优质商厦为主,售价反弹的空间较小。