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杭州的房价为啥能够一直坚挺?眼下二手房价为何直逼商品房?近日,由浙江省土地估价师学会和本报联合主办的“杭州市地价与房屋拆迁货币补偿基准价关系研讨会”从一个新的角度,解读了杭州楼市。
拆迁补偿高二手房价涨
与会的省、市土地、房管方面的领导和专家指出,近期杭州二手房价直逼商品房的一个重要原因是,新的拆迁补偿办法支撑了二手房的房价。
杭州永正房地产评估有限公司总经理赵志菲说,同样实行货币补偿方式,新条例拆迁补偿标准大多高于老条例拆迁补偿标准。在土地一级地段高6%,二级地段高54%,三级地段高29%,四级地段高3%,五级地段高8%。据他测算,一套市中心二手房,每平方米市场价约4800元,而按拆迁补偿条例评估,价格则需5900元,高23%;如是砖木结构,要高225%。这就难怪二手房房价如此坚挺。卖家们常说,我的二手房拆拆都要补偿20万元,我为什么要卖18万元呢?
杭州天则房产咨询总经理俞彩萍也持相同看法,杭州楼价这么高,并有可能还要涨,很大一个原因就在这里。被拆迁人普遍认为,现在拆迁补偿价格不低,加点钱,我也可以买套价格高一点的房子。此种心态带动杭州房价走高。她认为,对大多数杭州本地人来说,房价上涨并没多大关系,因为他们毕竟手中有房,能够获得不菲的拆迁补偿,但是如果是来杭州三四年的新人,或是未来希望落户杭州的人,他们不属于拆迁补偿的群体,就可能面临住在杭州、创业在杭州门槛过高的问题。城市的发展今后与人才的竞争关系十分密切,如果这批人进不了杭州,他们就有可能去宁波,去上海。此现象应引起有关部门的注意。
土地成本高房价入怪圈
有几位专家同时提到,目前杭州楼市客观上存在着一个房价怪圈。新的房屋拆迁补偿条例出台后,大大提高了房屋拆迁安置补偿标准。非常明显的一点是,旧的拆迁补偿办法是按照重置价进行补偿的,而新的拆迁补偿办法按地段、区位来补偿。哪怕是旧房,只要地段好,同样能获得一个较高的拆迁补偿,这样,总体上导致拆迁成本上升。于是,政府土地出让成本提高,开发商的开发成本水涨船高,房价随之爬升。由于新的拆迁补偿办法中货币补偿基准价按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的平均价格确定,这样又造成新一轮的价格互动。
要破解这一房价怪圈,专家们建议,面对不同属性土地和房屋,应划定不同的合理补偿价格范围。
房产评估不按标的按面积
同时,专家们还注意到,拆迁补偿涉及到评估,对于评估公司来说,标的价值越高,收费越高,所以,现在杭州的评估公司事先都要到市民那里“拉票”,拼命拉业务,有时候评估尽量向高处靠,评估的价格与新房房价很近。如此一来,一些真正实力强的评估公司反倒拿不到业务。与会专家认为,要及时纠正评估公司与被拆迁人联手应付拆迁人的现象,评估收费标准可以考虑按照房屋的面积来定,而不一定像现在这样按照标的的价值来定。