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《天津市房屋租赁管理规定》经市政府审议通过,于今年11月1日正式实施。推出此《规定》其目的有二:一是培育房屋租赁市场,拉动经济增长。目前,有相当数量的工薪阶层不具备购买房屋的能力;大量的流动人口需要租房居住;大中专学校扩招后学生需要租房解决居住问题等等。房屋租赁正在成为新的投资和消费热点。二是强化房屋租赁市场管理,规范房屋租赁行为。现行管理办法与房屋租赁市场的发展不相适应,对租赁市场中出现的新情况、新问题没有法则约束,对一些违法租赁行为不能有效实施管理,造成管理的空白。出台此《规定》,意在促进管理部门强化房屋租赁市场的管理,规范房屋租赁行为,依法行政。
什么是房屋租赁?
房屋租赁是指出租人将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。包括私产房屋租赁、公有房屋租赁、在建房屋租赁、房屋转租等。房屋租赁具有以下特点:1、房屋所有权人出租房屋后,房屋所有权不变。2、承租人向出租人支付租金,获取一定时期内的房屋占有、使用、收益的权利。《规定》第六条规定,具有下列情形之一的,视同房屋租赁:①出租人以提供房屋使用权为条件与他人合作、合伙经营,不参与管理、不承担风险而获取收益的;②将房屋内的场地分割提供给他人使用,并获取收益的;③以其他方式变相出租、转租房屋的。
房屋租赁范围
凡是本市行政区域内的房屋租赁当事人都应遵守《规定》,包括城镇范围和农村范围内的房屋租赁当事人。出租人只要具有房屋所有权证或者其他合法权属证明,包括已抵押的房屋,均可以出租。
新《规定》与老政策
有何区别
一、房屋租赁行为管理方式不同。原有政策规定:房屋租赁实行房屋租赁鉴证制度;新《规定》明确指出:房屋租赁实行租赁合同登记备案制度。
二、房屋租赁登记备案的主体不同。原有政策规定:房屋租赁双方当事人同时到房地产行政主管部门办理租赁鉴证手续;新《规定》明确指出:出租人应当到房地产行政主管部门办理房屋租赁登记备案手续。
三、审核的要件不同。原有政策规定租赁双方提供的要件较为复杂,比如承租人租赁私房的应有本市常住户口,来津经商的个体户要求提供当地工商管理部门同意进津经营的证明等。新《规定》对要件审查做了简化,要求有房屋租赁合同、房屋合法权属证明、身份证明等即可。
哪些房屋不允许出租?
房屋有下列情形之一的,不得出租:
(一)未依法取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的;
(二)共有的房屋,未经全体共有人书面同意的;
(三)改变房屋用途,未经市或区、县房地产管理局批准的;
(四)被鉴定为危险房屋的;
(五)属于违章建筑的;
(六)法律、法规、规章规定不得出租房屋的其他情形。
房屋租赁合同
房屋租赁当事人应当订立书面房屋租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人约定,应当包括以下条款:
(一)租赁当事人的姓名或者名称、住所;
(二)房屋坐落地点、面积、结构、装修及附属设施和设备状况;
(三)租赁用途;
(四)租赁期限和房屋交付日期;
(五)租金数额、租金支付方式和期限;
(六)房屋使用要求和维修责任;
(七)房屋转租的约定;
(八)变更和解除合同的条件;
(九)房屋返还时的状态和增添物的处置;
(十)违约责任和争议的解决方式;
(十一)当事人约定的其它条款。
为进一步规范房屋租赁行为,保护当事人合法权益,维护房屋租赁市场秩序,市房地产管理局和市工商行政管理局共同制订了《天津市房屋租赁合同》示范文本。该合同文本自11月1日启用,租赁当事人可以在租赁房屋时使用,以保护自己的合法权益。
房屋租赁合同应当
办理登记备案手续
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条,房屋租赁当事人应当签定房屋租赁合同,并向房产管理部门登记备案。建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定:签定、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地的市县人民政府房地产管理部门登记备案。《规定》第十三条规定:房屋租赁当事人一方为外国和港、澳、台地区的自然人、法人或者其他组织的,房屋出租人应当自房屋租赁合同订立或者变更之日起30日内,到市房地产管理局办理登记备案手续。
前款规定以外的其他房屋出租人应当自房屋租赁合同订立或者变更之日起30日内,到区、县房地产管理局办理登记备案手续。
经登记备案的房屋租赁合同依法受保护。未经登记备案的房屋租赁合同,不得对抗第三人。
办理租赁合同登记备案手续需提供哪些材料:
(一)、房屋租赁合同;
(二)、房屋所有权证书或者其他合法权属证明;
(三)、租赁当事人的身份证明;
(四)、出租代管房屋的,提供委托代管人同意出租的证明;出租共有房屋的,提供其他共有人同意出租的证明;改变出租房屋用途的,提供市或区、县房地产管理局批准的证明;出租商住两用楼的底商用于餐饮、娱乐、洗浴、洗染等经营活动的,提供房屋相邻关系人书面同意的证明;出租在建房屋的,提供商品房销售许可证;
(五)、公有房屋转租的,提供《公有房屋租赁合同》、房屋出租人同意转租的书面证明;其他房屋转租的,提供经登记备案的房屋租赁合同、房屋出租人同意转租的书面证明;
(六)、出租人委托代理人的,提供出租人的委托书、代理人的身份证明。
房屋租赁合同登记备案的
程序、时限和收费标准
(一)、登记备案程序:1、受理申请。房屋出租人提交登记备案材料,填写《天津市房屋租赁合同登记备案表》。登记备案机关查验合格后,受理登记备案申请,收取登记备案材料。2、验证调查。登记备案机关查验所有证件,填写审核意见。3、登记备案。登记备案机关对符合登记备案条件的,予以登记备案。对不符合登记备案条件的,填写《房屋租赁合同登记备案不予办理通知书》,退还所收材料。
(二)、办事时限:市或者区、县房地产管理局应当自接到房屋租赁合同登记备案申请之日起5个工作日内,对符合登记备案条件的,予以登记备案。
(三)、收费标准:单元式住房租赁按套收取租赁手续费,其余的按件收取,每件(套)100元。成套住房分租的按件收取租赁手续费,每件100元。涉外非住宅房屋租赁合同登记备案按租金总额的2%收取租赁手续费,其他非住宅房屋租赁合同登记备案按租金总额的1%收取租赁手续费。
房屋租赁当事人的
权利与义务
房屋租赁双方签定租赁合同后,双方都享有一定的权利,承担一定的义务,包括:
承租人享有的权利:按租赁合同约定合法占有、使用房屋的权利;对承租的房屋,按约定要求出租人进行修缮的权利;租赁期限内,出租人出售房屋,承租人在同等条件下有优先购买权等。其承担的义务:按约定交纳房租;不得私自转租、转借、转让所承租的房屋;不得擅自改变房屋的用途;不得擅自拆改房屋;合理使用房屋及其设施;遵守国家有关房屋租赁的规定,不得利用租赁房屋进行违法活动,不得损害社会公共利益等。
出租人享有的权利:按约定收取租金的权利;对承租人有监督检查的权利;按照约定或规定解除合同,收回房屋并根据损失要求赔偿的权利等。承担的义务有:按照规定办理登记备案手续,并依法缴纳税费;按合同约定交付房屋;按照合同约定的修缮范围维修房屋;出租已抵押的房屋,应在房屋出租前告之承租人抵押情况等。
什么情况下可依法
解除租赁合同?
(一)、承租人有下列行为之一的,出租人有权解除房屋租赁合同并收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿:
1、利用房屋进行违法活动的;
2、擅自拆改房屋结构或者故意损坏房屋主体结构的;
3、擅自改变房屋用途的;
4、擅自转租、转让、转借承租房屋的;
5、累计拖欠租金六个月以上的;
6、利用住宅房屋生产、储存、经营污染物或者易燃、易爆、有毒等危险物品的;
7、其他违反房屋租赁合同约定情形的。
(二)、出租人有下列行为之一的,承租人有权解除房屋租赁合同:
1、出租人未按时交付房屋的,承租人可以催告出租人限期交付;逾期仍未交付的,承租人可以解除房屋租赁合同。
2、出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同约定,致使不能实现租赁目的的,承租人可以解除房屋租赁合同。
3、出租的房屋交付时存在缺陷,房屋租赁合同中又未作约定,影响承租人正常使用的,承租人有权要求出租人在合理期限内修复;逾期不修复的,承租人有权解除房屋租赁合同。
房屋转租
房屋转租是指房屋租赁合同的承租人(以下称转租人)在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。
房屋租赁合同约定可以转租的,转租人可以按照房屋租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的,转租人转租房屋应当征得出租人书面同意。转租房屋的,当事人应当以书面形式订立房屋转租合同。转租人应当按照规定办理租赁合同登记备案手续。
房屋转租合同的终止日期,不得超过原房屋租赁合同约定的终止日期。
房屋转租期间,原房屋租赁合同发生变更影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;房屋转租期间,原房屋租赁合同解除的,转租合同应当随之解除。
法律责任
出租人将不得出租的房屋擅自出租的,市或区、县房管局给予警告,责令停止违法行为,并可处以罚款,其中无违法所得的,处以1000元以上1万元以下罚款;有违法所得的,处以1万元以上3万元以下罚款。
房屋租赁经营单位未持有市房管局核发的房屋租赁经营单位资质证书,从事房屋出租经营活动的,市房管局责令停止违法行为,限期补办房屋租赁经营单位资质证书,并可处以罚款,其中无违法所得的,处以1000元以上1万元以下罚款;有违法所得的,处以1万元以上3万元以下罚款。
出租人不办理房屋租赁合同登记备案手续的,市或区、县房管局给予警告,责令限期补办手续。逾期仍不补办的,处以3万元以下罚款。