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二手房价格偏高
二手房定价通常要在评估师或经纪人实地考察后,从房屋的位置、环境、结构、层次、朝向、建造年代、物业管理、升值潜力等多种因素加以考虑,然后,采用一整套计算操作方法,才最终确定下来二手房的评估价。其中,二手房所处的位置是一个重要的评估因素。据北京最大的房地产中介公司“我爱我家”统计,北京市不同的城区、位置的二手房价格有所不同。
据“我爱我家”统计,北京市中心到二环路以及二环外部分已购公房,上市买卖价格约为每平米5000元至6000元,市中心至东外二环之间已购公房上市价格约为5000元至5500元,而市中心至西外二环二手房交易价格略低于市中心至东外二环的二手房价格,具体为4500元至5300元。东西城区是北京市的老城区,无论是位置、交通、小区管理、环境设施都是非常成熟的区域,所以价格相对来说要高出一部分。
北京东、西、北二环至三环这一区域的二手房交易价格为4500元至5000元,南二环至南三环的二手房交易价格相对低一些,大概在4000元至4500元。这部分区域多集中在CBD商圈和海淀中关村范围内,这个地区的人群收入相对比较丰厚,未来的升值潜力较大,因此这个地段的二手房交易价格就略有偏高。
北京三环至四环之间的二手房成交价格最低每平米4000元。除南三环到四环之间的二手房成交价格略低(为3500元至4300元)外,其他三个区域都在4000元至4500元之间。四个区域的二手房价格相比较而言,要算北三环至北四环之间最贵,均价在4500元左右,其次为东三环至东四环、西三环至西四环。这部分区域多是80年代末、90年代初建成的小型社区,经过近10年的成长,已形成初步规模,居住人群相对比较稳定,二手房交易价格稍低。
北京四环以外的远郊区县二手房成交价格最低每平米3200元。四环以外一般为新兴的小区群组,例如通县、管庄等新的物业社区,都是近几年成长起来的,一般价位在每平方米4000元以下。
据记者的观察和采访,多数租购北京二手房的居民都认为现有租售价格过高,而其居住和使用功能远逊于新的商品房。一位在某大型国企工作的吴先生表示,一旦有机会,他就会搬离现租住的二手房,贷款买新房。
郊区二手房成交开始活跃
近一段时间,北京市远郊区县的二手房买卖与房屋租赁市场远比城区要活跃得多。今年上半年,西城区仅有149套二手房成交,宣武区也只有130套二手房达成交易,而大兴区今年上半年就过户1062套房屋,昌平区二手房交易量也有475套。
有专家分析,自20世纪90年代以后,北京住宅建设的重点从中心市区转向边缘集团和卫星城镇,郊县地区的房地产项目遍地开花,同时积极带动了住房二、三级市场的交易。经过约10年时间的发展,这些住宅小区已基本成型,最终引导了目前远郊区县二手房市场的红火,这种局面还将持续一段时期。北京周边地区随着北京经济的发展,受环境保护和土地开发成本的影响,正逐步发展成为北京新的工业园、科技园。在这些园区工作的职工对附近二手房构成较有力的需求支撑。同时,由于郊区数个大型经济适用住房小区的兴建以及北京城区的大规模拆迁,使得更多的城市人涌向郊区。北京经济和产业结构的调整,人口构成的变化,都促进了郊区县房屋租赁、二手房买卖市场的发展。由于北京经济、人口和产业结构的调整和城市布局的重新整合,是一个中长期现象,因此郊区房屋租赁、二手房买卖市场的活跃就不会是个短期现象。
显然,郊区县二手房市场的持续活跃,将会从整体上拉低整个二手房市场的平均价格。
北京二手房市场仍待培育
业内专家一致认为,二手房市场是整个房地产市场繁荣和可持续发展的重要组成部分。去年以来,上海市商品房成交量与二手房成交量约为1:0.8,为全国各城市之首。二手房市场的活跃极大地促进了整个商品房市场的繁荣。与此相类比,北京市二手房市场却一直火不起来,开放二手房市场三年多,总成交套数尚未超过1万套。北京二手房市场的相对沉寂,有很多客观因素,但价格过高,不能不是一个重要因素。
总体来说,北京二手房价格仍然偏高。其中有大批房主惜售等待,致使真正上市可售的二手房规模远远小于商品房的因素;有房主将二手房价格与商品房价格直接比较的因素,而北京商品房成交价多年来一直居高不下。另一个重要因素是北京二手房的需求量持续保持在高位。新参加工作的年轻职工(包括大批在北京工作的京外员工)一时买不起商品房,租购二手房是其主要居住来源。值得注意的是,大量二手房的黑市成交,对二手房市场的规范、健康发育形成了很不利的影响,并且也是造成整个二手房市场不能准确反映房地产市场活跃程度的重要因素。
其实,国家和北京市政府有关促进二手房市场活跃的政策基本是成熟的。有业内专家认为,由于对二手房的需求量长期居高不下,而市场供应量并未全面同步放大,甚至在某种程度上造成了供应远小于需求的局面,这就使得北京二手房市场目前的这种状况仍将持续一段时间。专家认为,保持相当规模的中低档商品房建设力度,对于平衡整个二手房市场价格并进而刺激这一市场的活跃,是很有必要的。而一旦近年建设的商品房大量退居“二线”成为可向市场供应的二手房,那些1992年以前甚至更早时间建成的二手房,价格势必较大幅度下跌,整个二手房市场供求结构将由此大大改变。