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西安的房地产经过近十多年的发展,已形成东郊、北郊、西郊、南郊、城区五个大的区域市场。同时,在区域市场内部又细分出许多各具特色的板块,例如北郊的经济开发区、太华路板块,东郊的东高新、灞河板块,南郊的西高新、长安路板块等。这种区域化、板块化的格局越来越分明、越来越细化。
先炒板块后热楼盘
最初的房地产竞争是以单个的房地产公司为主体的。那时,市场上的房地产公司较少,市场需求量也没有现在这么旺盛。后来随着房改的实行,房地产市场迅猛发展,房地产竞争也趋向于板块之间的较量。任何一家房地产公司都不可能独霸一方,左右某一板块的格局。
最典型的例子莫过于2002年长安区的“联合宣言”。长安区房产管理局联合该区域内10余家开发商共同举办了“长安置业联合宣言”活动,他们希望通过此次活动将长安各开发商联合起来,共同努力将本地房地产市场做强做大。先炒热板块,再分蛋糕,达到共赢的目的。在本次活动上他们达成共识:以“西安市后花园”为统一板块的市场定位概念,遵守诚信的游戏规则,避免价格战;共同展开宣传攻势,以集体的力量,共同炒热长安板块,用区域的热去辐射各个楼盘。8小盘变成1个大盘,8张小牌捆绑到一起变成了1张大牌,加之媒体的全力支持,一时间“长安板块”如蛟龙出海,在西安楼市迅速形成品牌效应,形成板块优势。板块价格的整体提升令这些楼盘的销售情况如日中天。
这是一种合乎房地产竞争规则的游戏:炒热板块,也就炒热了楼盘;板块价格上去了,单盘价格自然水涨船高。而楼盘的价格与销售速度正是每个发展商所渴望的。
板块竞争初露端倪
如今,西安房地产的板块竞争已经初露端倪,经过个体的竞争碰撞逐步形成了一些独具特色和颇具竞争力的房地产板块格局。最典型的就是总规划面积达34平方公里的西高新板块,这里原是一片荒地,自1991年开发以来,截至目前,已完成15平方公里的开发建设。一座座高楼在这里拔地而起,大片的高尚住宅小区相继建成。
北郊这个过去天擦黑就不见人影的地方,如今在以西安经济技术开发区为龙头区域的带动下,发生了天翻地覆的变化。西安市很多开发商在这里扎根,将北郊作为根据地。迎宾大道上的建筑高耸云天,大片的绿地让人时时感受到一个全新的、充满活力的新北郊。面对颇受西安市民青睐的南郊,北郊不甘示弱,大踏步地向前跨越。
2002年9月16日,长安县撤县改区,长安房产板块也开始浮出水面。长安环山旅游带自然环境迷人,有山、有水、有川,是人们居住的良好环境。另外长安区大学城的建立更引起投资者的注目,不少开发商纷纷至此。相信在不久的将来这里将会成为一个现代化城区。
此外西安的重要板块还有东郊纺织城板块以及有着很好发展前景的周至、杨凌等一系列逐渐界限分明的房地产板块。
从以上这些板块的发展进程中可以发现,他们在保证自身发展的前提下,还在暗自与其他板块较劲。南郊以高新开发区、北郊以经济技术开发区、东郊以灞河开发区各为龙头,尽可能地开发自身优势,实现跨越式发展,争做西安经济发展的“领头羊”。
众人之力众人受益
城市土地的地域差异是城市房地产开发板块化格局的前提。城市土地总是以一定面积依附在一定的自然和经济区位上,每一区位的自然及社会经济条件各不相同,即地域差异。对房地产开发的数量、质量及种类的竞争各不相同,在宏观上形成了不同区域房地产开发的不同特征。另外,城市总体规划格局也是房地产开发板块化形成的重要原因。一般来说,城市功能规划总体分为商务中心区、生活居住区、工业生产区等,客观形成了板块分布的格局。
从开发商的角度分析,房地产开发规模化、板块化,有利于总体市政条件的形成和整体统一配套、统一规划,形成规模经济,节约开发成本。更有意思的是,一个开发商做广告,其他楼盘跟着沾光。借他人之势,销自己产品,不亦乐乎。这就是相邻相近带来的区位效应,也是板块竞争中体现出来的优势。
对于消费者来说,选择在某一板块买楼时,便有了更多的选择空间。例如,位于西高新定位相近或相距不远的各类写字楼,购房者可以互相作参照物进行比较,慎重抉择,优而选之,各取所需。
未来房地产市场的竞争将是板块之间的竞争。板块的发展现状好,开发商就受益;相反,每一个板块的成熟离不开这个板块之上的开发商的共同努力。因此说,房地产从个盘间的恶性竞争到协作发展的共赢模式,代表着更高层次的竞争水平。