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岁末地产系列盘点之置业篇
要给房地产做盘点,二手房的半壁江山是万万不能丢的。和商品房不同,二手房因为已经有过了“嫁”人的经验,所以再次被选择时,也就掺入了更多其他方面的条件。在地点、楼层、价位等方面,二手房置业有着相对明显的优势,但随着人们置业观念的转变,二手房置业的标准也在同时转变着。
人群
不缺房的中青年
这部分人群大都目的非常明确,为了迁就孩子上学方便。据说,曾经有对夫妇因为急需一套和平区的住房以便孩子上学,就连不带卫生间的一套老房也愿意接受。而从这部分人的经济和住房状况来看,往往并非缺少住房的人群,其中有些人自己还住着条件不错的商品房,买二手房纯粹是为了特殊需要。还有一些购房者是为了节约部分资金购车,或为其他投资留出余地。
当然,从购买人群比例来看,外地在津工作的青年人和45岁以上的中老年人,仍旧是购买二手房的核心力量。前者的购买条件更倾向于价格经济且距离工作单位近,而后者则更重视房屋周边的人文环境和历史文脉。
从社区找文化的人
二手房其实也和商品房很近似,比方说同样的资金条件下,地段与价格就很难两全。有一部分更注重房子自身面积、房型、社区环境的消费者,将目光移到了市中心以外的地区,这里的一些商品房价格也比较经济,社区文化的宣传也让人有所冀望。于是,其中一些消费者的购买倾向又转移到了商品房市场。
用途
投资、转租、折现
购买房屋用作居住,是最传统也最广泛的置业观念。但近一两年,购买房屋出租、转租的投资现象已经日渐成风。据顺驰置业负责人介绍,很多购房者特意求购市区繁华地段、学府区、办公集中区等地的二手房,只要周围环境好,房龄、面积都无所谓,临街更好。其目的就是要做投资置业,把房子出租折现。不管对方是用作经营、办公,还是居住,购房者的资金回报都一样有保证,如果等到房价飙升再出手,那可就真是赚到了。
积压资金自居住
即使是购买价格不太称心,勉强留下自己居住的观念也已经有所改善。一些购房者在发觉购买价格不合适、短期内出手又不合算时,反而很少有人甘心将这部分资金押滞,即使不能卖,也要出租出去,暂时周转一下资金。
地段
华苑升温学府区火
从今年以来的交易记录来看,鞍山西道附近因为是出了名的学府区,慕名而来的购房者很多,其中为老年人购房的登记占到半数以上。这一地段的可开发土地已经越来越少,因而就使这里的二手房置业更加火爆了。
另外,因为相当一部分购房者的改善型置业,使各方面刚刚成熟的华苑居住区,得以“腾”出了一大批二手房。据介绍,今年以来华苑居住区二手房住宅的购买需求十分旺盛,交易也很活跃。
交通不便无配套
虽然城市的扩大化使区位概念逐步淡化,但一些交通不便、市政大配套不方便或周边商业购物条件不成熟的地区,仍旧是求购意向的冰点。
价格
海河沿岸价格飙升
整体来说,今年二手房交易的成交价格水平与去年基本持平。但从细节而言,几条河道的改造工程,使其沿线周边的房价有所上升,同时也激活了一部分多年交易冷淡的地区。而海河工程虽然还没有正式实施,但前期的宣传一出,已经足以使两岸房价上涨一大截了。据说有窗临河边的住宅,本打算出手,可一听海河改造的信儿,立即决定持房待涨。
私下估价出售
随着二手房交易的市场化,买卖双方的自我保护意识都在增强。卖家通常要在房屋出售前先经过房管部门的价格评估,免得私下估价有失公允,也伤了和气。
房型
留有改造余地
购买二手房的消费者一样要面临装修和结构拆改问题。框架结构的可随意拆改是最得人心的,但砖混结构建筑在二手房中仍旧是主体,因而在结构上可改造性相对较大的房型也就更受欢迎了。比方说,标准的两室住宅可以改作一室,老式的三室住宅则因为布局和承重墙等因素的限制不便更改布局,在出售时也会受到影响。另外,两、三家合住的伙单如果能够整套单元一起出售,也有相当一部分人愿意接受,因为这种房屋改造后,比较适合两代以上的家庭共同居住。
缺乏自由空间
像独厨之类住房,因为缺乏个人活动私密空间,求购者很少。但由于价格和地点等方面的优势,此类房屋仍旧保有相当一部分的出租市场。
楼层
越低越受宠
四层以下的住房是求购的主流,一层更是成了出售的焦点楼层。一方面,受老龄化的影响,一些腿脚不便的老年人,宁可忍受底层的潮湿,也不愿多上一层楼。另一方面,一些购房者有存放物品等特殊需求,为出入方便也求购一楼。如此一来,底层反而成了最抢手的房源。
顶层还是死穴
顶层的地位可没有底层那么大的转变。由于二手房购买者大部分年龄偏大,高楼层住宅明显地供大于求,加上人们对其漏水、吸热等方面的担心,顶层的二手房,销售态势依旧不甚乐观。
权属
各种权属各有各好
对于房屋权属的要求,购房者们已经越来越宽容。一般来说,私产房因为有自己的产权,应该更有优势,但有些购房者的理论是,不管是公产、企业产还是宗教产的房屋,虽然每月要交房费,但一旦有问题,保证有人管修,自己也乐得图个省心。
手续不全抵债房
有些购房者出于对价格的考虑,指明要买抵债房。可从购买的安全性来讲,购买抵债房一定要小心办理相关手续,还要注意与有资质的转让企业签订合法合同。因为手续不严谨而引发的纠纷屡有出现,所以消费者购房时,已经越来越注重手续的合法性了。
中介
一站式服务到底
二手房交易已经越来越市场化、正规化,由正规的中介公司代理交易,一站式服务,免去了私下交易的奔波之苦。同时,专业人员的效率和建议,也使交易安全性大大增强。今年以来,通过中介公司进行的二手房交易比例,与去年相比已经有了明显的提高。
买卖双方不见面
一些不正规的中介公司,为了从中渔利,避免让买卖双方见面,双方互相并不知晓对方的成交价格。如此,虽然看起来中介费“省”了不少,实际上双方都蒙受了更大的损失。因此,建议购房者购买二手房时,一定要注意选择正规的中介公司为自己服务,明码标价的中介费其实更让人放心。
贷款
中介信誉定条件
二手房贷款是近来才有的服务,但由于房屋价值的不同,其贷款比例和年限等条件,都不如商品房贷款宽裕,具体条件还要有赖于中介公司的信誉度。
手续烦琐费用高
二手房贷款的手续比较复杂,费用也相对于商品房贷款更高。因此,虽然贷款能给购房者减轻压力,但很多人还是放弃了这个选择。