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近年随着租金的下降,住宅的投资价值也在下降。一些精明的投资人却发现,相对上海、广州而言,北京的商铺正火起来——
东拍西拍开发商忙着拍卖商铺
12月7日,位于CBD内的建外SOHO和位于中关村的左岸工社两个项目联合举行商铺拍卖会。建外SOHO一个面积为363平方米的商铺拍出了1070万元的高价,每平方米近3万元的单价创下了东边商铺的单价之最;一周之后,左岸工社面积为106平方米的店铺拍出了668万元,每平方米近5万元的单价说明中关村的店铺价更高。
租售火爆项目还真不少,万科青青家园、富润家园、天通苑、今典家园等小区的配套底商都要价不菲,世纪城地下商业街的火爆更成了京西一景。
开发商突然发现原本为住宅配套的“副产品”竟然成了项目利润的大头;对于买房人来说,投资商铺成了另外一种选择。
京城商铺缘何火
左岸工社的总经理林涧认为,与以往的商铺相比,今年火起来的“商铺”属于北京楼市发展过程中的第三代“商铺”。第一代商铺卖的是柜台,第二代商铺卖的是只有前门的“铺面”,即店面,而第三代商铺卖的却是有前门也有后门的“精品店”。这些精品店在今年日益火起来的原因有三:
一是市场商铺资源缺乏。随着居住区、写字楼等的新建,除CBD、燕莎商圈等商业热点区域外,许多区域已经日渐成熟,但与写字楼、住宅相比,配套的商业却供应量极小,与市场的需求量成反比。
二是随着新建社区生活水平的提高,很多区域急需有文化特色的餐饮、休闲、娱乐、健身、服装等精品店的出现。
三是新兴餐饮、文化休闲行业的兴起和世界知名品牌店、连锁机构的进入。
记者在采访中了解到,造成商铺奇缺的原因有三:一是大多数开发商对底商的重视程度不够,认为仅仅是住宅的配套;二是在前期规划中欠缺商业考虑;三是缺乏专门的针对商业物业的策划,主题不够鲜明。在左岸工社中以660多万元的价格买下此次拍卖的那间商铺的冯智钧是金凤成祥西饼屋的总经理,近年来已在朝阳区、海淀区为自己物色了近20家分店的店铺。为店铺费尽了心思的他颇有感想地说:“北京的商铺奇缺,面积大小在100平方米、独立,周边环境和建筑质量适合发展新餐饮的商铺更少。”
北京商铺投资空间有多大
商铺基本可以分为服务于全市的综合商铺和服务于居住组团的区域商铺两种。商铺投资与投资商品房、储蓄存款、购买国债、炒股票和买保险等投资形式相比,具备稳定、风险小、回报率高等诸多优势。商铺投资有一个“从南到北”的推进过程。首先是从广州、上海开始,作为一种投资方式逐步北移。北京市场虽然从今年才开始升温,但来势迅猛。相当一部分楼盘已经把具备商铺的特点作为卖点。在一些楼书中,经常会看到这样的字样:“投资民宅、别墅是铜;投资办公、写字楼是银;而投资商铺则是金。”
从上海和广州的经验看,一般底商的售价为上面住宅的3到5倍,在广州和上海等城市聚集着一大批以投资商铺为主的买家及炒家。在广州流传“一铺养三代”这样一句话。那么,在北京,目前底商的售价如何?投资空间有多大?据了解,在北京,大多数底商的售价(均价)都是其住宅售价的1到1.5倍。北京楼市房地产策划人士成谦认为,这一状况很不合理,目前北京的大多数底商的售价普遍偏低,但这也是现阶段有意投资商铺的买房人投资的良机。
从投资空间看,金凤成祥西饼屋的总经理冯智钧以他的经历告诉记者,像华清家园这样的地段,一般一个100平方米左右的商铺年转让费就达七八十万元。
谁在投资北京商铺
目前投资北京商铺的约有三类人。一类是像冯智钧这样的商铺经营者。随着生活水平的提高,一些致力于西饼屋、眼镜店、美容、服装、休闲行业等精品店的人越来越多。这批人是最关注商铺的人。第二类是投资人。像投资住宅一样,北京也有一批致力于商铺投资的炒家,哪儿的商铺要开始销售了,这批人消息最灵。第三类是外地人。由于较早地接受商铺投资的观念,外地人对投资北京商铺的热情表现得更高。近日,有关资料显示,温州人、宁波人已开始“抢占”中关村电子商铺。据中关村鼎好电子商城开发商介绍,在该楼盘商铺销售过程中,异地置业现象突显,客户中外地人的比例超过60%。而在外来商户中,尤以温州人为代表。与其他外地商户相比,温州人购买经验丰富、目的明确、团结协作,多采用集体签单的形式购买,并普遍带着家族赋予的使命,其购买力和决策力均很强,基本上看准即买下,后续家族式买单也多如影随行,马上跟进。
投资商铺需要注意什么
需要注意的第一点是:哪些地方的商铺有投资潜力。业内人士认为,有投资潜力的商铺必须具备以下几个条件:一是项目所在地有足够的人气,如世纪城、左岸工社;二是项目所在地有良好的商业环境,如建外SOHO、阳光丽景美式街;三是项目所在地有发达的交通和充足的停车位;四是有专业的前期规划;五是有充足的停车位;六是面积适中,以100平方米左右的独立经营面积为最佳。如果具备以上先天条件,这样的商铺是值得投资的。
但专家提醒投资人,在投资商铺的时候,一定要考虑好是自己经营还是用来纯投资。如果自己经营的话,要按经营的收益来核算成本;如果用来出租,应该给使用者留出利润空间,也就是说,价格过高不宜买来投资。