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目前,房地产从单纯的居住功能走向居住与投资并举,尤其在北京等房地产业发达的大城市,人们在买房居住的同时,越来越将投资意图掺揉进去。如果是单纯的居住,只要结合自己的生活习惯、兴趣爱好及消费水平就可以了。但从投资考虑,就相对复杂了。
目前,房产投资主要有以下几种形式:
新建商品房。其优点是户型好、房产品质较好、房产新。缺点是物业管理费相对较高、价位偏高,如是期房还有一定的风险。
目前,全国各城市的房地产中价格都呈现上涨之势,北京房地产更是“寸土寸金”。北京市政协曾在一份报告指出,北京房价已达家庭年收入的11倍以上,远超出国际上相应的3至4倍的水平。因此投资商品房要考虑到,房产的后期出租是否会像开发商说的那样有利可图,再扣除物业管理费、取暖费、各种设施的折旧费、房产的月供、各种税费等等,真正能收入到自己腰包的钱到底有多少,是不是真的收入大于投入。
如果投资的商品房是期房,还要考虑开发商的信誉,所选择的房产是否真正与其承诺的一致;还有房产的品质、户型、环境、配套设施以及后期的发展等等因素。只有真正规避了以上风险,投资商品房才能真正获利。
小户型。小户型的热卖成为今年房地产一个新的亮点,优点是总价低、首付低、月供较少,满足了一大批初成事业的白领人士的需求。如果购房前做好了充分的市场分析的话,一个好位置、好户型、环境不错的小户型,它的租金价格要比大户型的租金价格更高,可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。同时,对于大多数自住型客户来说,小户型也是一个过渡性产品,在若干年后,有了更大、更舒适的房子后,小户型可租可售,“滚动置业”也就成了大部分都市白领的美好设想。小户型的缺点是单价高、户型设计相对不合理、一层多户居住不便、配套少、物业管理跟不上。另外,由于小户型项目刚刚推出,还不是很成熟,有些完全是商家在炒概念,实际房产远远达不到预期的效果。卖得好不一定住得好。
二手房。优点是一般位置好、交通便利、价格合适、配套设施成熟、承租人群稳定。缺点是户型设计较落后、楼龄时间较长。
据统计数据显示,二手房的成交量近年来呈明显上升势头,由于道路交通的改善和环境建设的治理,加上政府部门对二手房市场在政策上的放开,使二手房逐渐成为百姓们青睐的对象。二手房相对来说年代比较长,大都在10年以上,小区的环境和配套设施都已经成熟,位置也比较优越,交通方便。面积基本在50-70平米之间,这也是承租人群乐于接受的户型,另外二手房的价格适中,一般有一定经济基础的人群都可以接受。而且二手房租赁市场看好,是投资的一个方向。
据有关人士分析,随着日后中直机关公房的上市,二手房的供应量将会不断的加大,有可能会造成二手房买卖价格下跌,但是租金价格只会稳中有升,不会下降。所以,如果利用二手房进行租金回报的话,会是一个不错的选择。但要是想通过二手房出售来获得收益的话,一定要选择好位置、户型以及小区配套设施,否则会有一定的风险。
二手公寓。优点是配套设施较完善,承租人群稳定且层次高。缺点是资金投入较大,后期回报较慢。
由于早几年的市场租金价格较高,前期购买的公寓基本上已经收回了投资还有盈余,现阶段这部分二手公寓的出售价格相对来讲会比较低,而且小区相关设施比较完善。特别是一些公寓项目在租赁市场已经享有一定的声誉,例如:九龙花园就是一个比较成熟的社区,只要在“我爱我家”登记出租或是承租的客户在很短的时间内都可以得到满意的答复。另外,承租公寓的人群素质相对比较高,收入也会比较稳定,租金价格较二手房要高出许多。
但是二手公寓的前期投入会比较大,而且租金价格会随着市场的行情有所波动,会受到租金下滑的影响。如投资二手公寓一定要选择好位置和公寓项目在市场的知名度。
物业底商。近期兴起的楼宇底层商铺是一种比较新颖的投资方式,优点是投资适中、商业消费人群稳定、社区环境好、回报高。缺点是退出损失大、具有房产风险和商业风险双重风险。
如果购买的成本适中,且所选择经营的商业服务,例如餐饮、洗衣、便利零售、美容美发、音像销售等,符合本物业及周边物业住户的需求,稳定的客源和较高的收入是不成问题的。但投资人要承担房产风险和商业风险双重风险。一旦经营不善,出手转卖,原有的装修、柜台等投入就很难收回了。